한국인들은 대출 규제 때문에 아파트 못 사는데 “외국인들은 70억짜리” 아파트 풀매수?

해시태그 2025.08.26 조회수

74억 현금 서초구 아파트 ‘플렉스’

수도권 주택 사들이는 외국인, ‘현금 쇼핑’이 집값 트렌드로

2025년 서울·수도권 부동산 시장에서는 외국인 투자자의 현금 고가 아파트 구매가 눈에 띄게 늘고 있다. 최근 서초구 반포 아파트를 74억 원 전액 현금으로 매수한 우즈베키스탄 국적자 사례가 대표적이며, 강남·용산 등 핵심지에서 미국·중국·캐나다 등 외국인 거래가 사상 최고치에 도달했다. 외국인 부동산 매입은 단순 투자뿐만 아니라 국내 시장, 내국인 규제와의 ‘역차별’, 정부의 관리 강화 이슈까지 여러 파장을 낳고 있다.

외국인 매수, 수도권에서 폭증

매년 두 자릿수 성장…2025년 사상 최고 거래 예상

국토교통부에 따르면, 수도권에서 외국인이 주택을 매입한 건수는 ▲2022년 4,568건 ▲2023년 5,937건 ▲2024년 7,296건으로 26%씩 급증했다. 2025년 7월까지 이미 4,431건(서울 840건, 경기 2,815건, 인천 776건)에 달해 연말에는 사상 최고치를 기록할 전망이다. 서울·경기·인천 등 토지거래허가구역 규제 강화를 비롯, 정부의 단속에도 외국인 거래는 꾸준히 늘고 있다. 특히, 외국인 주택 보유는 수도권에 72.8% 집중되어, 서울 강남 3구 집중 현상도 뚜렷하다.

현금 구매, 신고가·투기 우려 확산

우즈벡 40대의 74억 ‘반포자이’ 현금 거래

2024년 11월, 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’의 244㎡형 아파트가 74억 원 신고가에 거래됐다. 등기부등본상 근저당권 없이 전액 현금 거래였으며, 주인공은 우즈베키스탄 국적의 40대 외국인. 이처럼 현금 매입은 기존 고가 아파트의 거래 최고가 경신과 함께 투자 성격, 자금 출처, 실거주 여부 등을 둘러싼 정책적 이슈로 번지고 있다. 같은 방식의 말레이시아인 180억 한남동 현금 매입, 25세 외국인 성북구 단독주택 예금 매입 등도 연이어 보도된 바 있다.

국적별 트렌드: 중국인·미국인·우즈베키스탄인

서울·수도권 인기 아파트 ‘현금 쇼핑’ 집중

국적별로 보면 외국인 주택 보유자 중 ▲중국 56% ▲미국 ▲캐나다 ▲호주 순이며, 서울 강남 3구와 용산의 고급 아파트는 미국인이 집중 매수(2228가구 보유). 최근에는 중국인, 우즈베키스탄인, 말레이시아인이 인천, 경기, 마용성 지역 등 핵심 입지에도 큰 비중을 차지한다. 일부 미성년자, 외국인 자녀 명의 현금 계약도 빈번해 거래 투명성·자금출처 문제가 쟁점이 되고 있다.

정부 규제·관리 강화: 허가구역 지정, 실거주·자금조달 검증

실거주 의무·기록 조사·탈세 단속 등 진입장벽↑

정부는 외국인 현금 고가 거래의 투기·자산 도피 악용을 막기 위해 ▲토지거래허가구역 내 매입 시 사전 허가·실거주(2년 의무) ▲자금조달계획서 제출 ▲편법·불법 거래 이상내역 정밀조사 ▲세무조사·증여 단속 등을 크게 확대했다. 서울시는 강남, 용산, 경기 23개 시군, 인천 7자치구를 허가구역으로 지정하고, 실거주·현금 거래에 대한 현장점검과 신고의무도 강화 중이다.