정부가 1기 신도시 재정비 방식을 주민제안으로 전환하며 속도전에 나섰다. 주민이 직접 계획을 세우고 지자체가 검토하는 구조로 행정 절차를 줄여 속도를 내겠다는 취지다. 다만 지자체별로 제안 기준과 여건이 다를 수 있어 현장 혼선 가능성도 제기된다. 특히 사업성 격차를 어떻게 풀어낼지가 성패를 가를 과제로 꼽힌다.
9일 국토교통부 등에 따르면 이번 9·7 공급대책에는 1기 신도시 정비 방식을 주민제안으로 바꾸고 연차별 예정 물량을 초과하더라도 제안이 가능하도록 하는 내용이 담겼다. 국토부는 이를 통해 불필요한 행정 지연을 줄이고 속도를 높일 수 있을 것으로 보고 있다. 선도지구에만 적용되던 패스트트랙도 전 구역으로 확대된다.
정부는 지난해 11월 분당·일산·평촌·중동·산본 등에서 연립을 포함해 15곳, 약 3만7000가구를 선도지구로 선정했으며 이번 대책을 통해 2027년 첫 착공, 2030년 입주를 목표로 총 3만6000가구 규모의 재건축·재개발 착공을 본격화하겠다는 계획이다.
일단 시장 반응은 대체로 긍정적이다. 주민이 주도권을 가지는 방식으로 전환된 만큼, 참여와 자율성이 확대되고 사업 추진의 예측 가능성도 높아질 수 있다는 이유에서다. 신도시 재정비에 국민적 기대가 큰 만큼 제도 개선 자체는 시장 신뢰 회복에 의미 있는 조치라는 평가가 많다.
김은선 직방 빅데이터랩장은 “기존 선정되지 못했던 곳들은 빠르게 사업이 가능해질 수 있다”며 “재개발 사업은 속도가 중요한 만큼 이번 변화는 긍정적으로 볼 수 있다”고 말했다.
그러나 해결해야 할 과제도 분명하다. 제도는 단순해졌지만 주민제안 승인 기준, 공공기여 조건 등 구체적 원칙은 중앙정부가 아닌 지자체에 위임돼 지역별로 속도와 방식에서 차이가 날 수 있어서다. 조합 내 갈등이나 이주 관리 같은 현장의 난제도 남아 있다.
정우진 국토부 도시정책관은 “(주민제안 승인 기준을) 정부가 일률적으로 정하는 것이 아니라 지자체가 직접 관여하는 시스템”이라며 “지자체가 현장 여건을 가장 잘 아는 만큼 합리적으로 조정해 나갈 것으로 보고 있다”고 말했다.
사업성 문제도 지적된다. 결국 주민제안 도입은 속도를 높이는 제도적 장치지만 성패를 가르는 건 사업성이기 때문에 용적률 상향이나 공공기여 완화 같은 인센티브가 뒤따라야 본격적인 추진력을 얻을 수 있다는 분석이다.
실제 시장에서는 이미 사업성의 격차가 가격 흐름에 반영되고 있다. 지난해 1기 신도시 선도지구 발표 이후 분당은 집값이 뛰었지만 일산은 정체하거나 하락세를 보였다.
분당 선도단지 대장 격인 ‘양지마을 금호’의 전용 면적 133㎡가 지난해 11월 18억4000만 원에서 올해 7월 25억9000만 원으로 급등했다. ‘시범단지 우성’도 같은 기간 14억8000만 원에서 18억 원으로 상승했다. 반면 일산 ‘백송마을1단지’ 전용면적 84㎡는 지난해 8월 5억1500만 원에서 올해 7월 4억9000만 원으로 떨어졌고 ‘후곡마을3단지’는 같은 기간 보합세에 머물렀다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “지자체가 좀 더 유연하게 움직이면 사업 속도는 빨라질 수 있지만 결국 사업성이 관건”이라며 “분당은 사업성이 좋아 기대감이 가격에 반영됐지만 다른 지역은 그렇지 않다. 용적률 증가, 공공기여 완화 같은 현실적인 제도적 지원이 뒤따르지 않으면 분당 외 다른 신도시들은 기대만큼 속도를 내기 어려울 것”이라고 말했다.
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