부동산 시장의 ‘새 지배자’, 용산
2025년 서울 고가 주택 시장에서 가장 두드러졌던 현상은 강남 중심의 초고가 아파트 거래 지형이 용산, 성동구 뚝섬 등 새로운 지역으로 빠르게 이동했다는 점이다. 올해 100억 원 이상의 아파트 거래는 용산 나인원한남(250억 원, 120억 원), 한남더힐(175억 원, 120억 원), 성동구 아크로서울포레스트(135억 원, 109억 원) 등 ‘강북권 새 랜드마크’가 주도했다. 강남권은 압구정동 현대아파트, 청담동 PH129, 서초구 래미안원베일리, 반포 아크로리버파크 등에서 일부 거래가 이뤄져 과거와는 완연히 다른 양상을 보였다.
올해 초고가 거래, 강남 아닌 ‘한남-뚝섬-성수’ 대약진
국토교통부 실거래가 시스템, 부동산 플랫폼에 따르면 올해 1~8월 100억 원 초과 아파트 거래는 29건에 달해 이미 지난해 전체 건수를 넘어섰다. 이 중 용산구 한남동(나인원한남, 한남더힐)이 11건, 강남 압구정동이 11건으로 쌍벽을 이루지만 초고가는 한남동이 앞선다. 특히 나인원한남 전용 273㎡가 250억 원에, 한남더힐 100평이 175억 원에 실거래돼 ‘강남 최고가 시대’를 종식할 만한 흥행을 보였다. 뚝섬 아크로서울포레스트, 청담 효성101 등도 100억 원대에 거래됐다.
초고가 거래 양극화, 명확해지는 대체불가 입지
전체 50억 원 이상 아파트 거래도 86건으로, 용산·성동구 등 한강연안 고급 신축 단지가 압도적이었다. 반면, 서울 외곽의 매매가 정체 혹은 하락과 달리 초고가 시장은 양극화가 극대화되고 있다. 올해 10억 원 이상 아파트 거래는 6667건이었고, 전체 거래의 43%가 10억 원 이상에서 형성됐다. 금리 인상, 대출 규제에도 초고가 주택 시장은 별도 ‘그들만의 리그’라는 평가까지 나온다.
신흥 부촌의 조건과 수요자 변화
한남더힐, 나인원한남, 아크로서울포레스트, 반포 아크로리버파크, 압구정 현대아파트 등은 모두 입지 희소성, 압도적 규모, 고급 공동시설, 한강조망권 등 명확한 프리미엄 요인이 결합된 곳이다. 이들 단지는 금융·연예인 등 신흥 자산가, 다국적 임원, 외국인 부유층이 주요 고객이다. 현금수요뿐 아니라 대출을 극한까지 활용한 ‘영끌’도 적지 않게 포착되고 있다.
‘똘똘한 한 채’에서 ‘초호화 한 채’로
재건축·재개발이 활발히 이뤄지는 압구정, 반포 지역은 50~80억 원대 거래가 많다. 작년에는 50억 원 이상 거래가 44건이었으나, 올해는 고가 단지 위주로 이 수치가 크게 늘었다. 과거에는 강남이 압도적이었지만, 대체불가 입지와 럭셔리 단지 선호 현상이 지속되며 ‘초호화 한 채’에 집중된 거래가 늘어나면서 부동산 시장 체계 자체가 변하고 있다.
서울 고급 아파트 시장, 확실한 세대교체 신호
전문가들은 용산, 성수, 뚝섬 등 새 프리미엄 입지의 약진을 “강남 일극체제에서 서울 시내 다핵(多核) 초고가 시장으로의 세대교체”라고 설명한다. 주택 시장 전체가 양극화되는 가운데, 초고가·신축·한강조망을 갖춘 일부 단지에만 집값 상승과 거래가 집중되면서 서울 아파트 시장의 초양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다.
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