전세보증금 반환 사고만 “11조 넘어서” 한국이 큰일 났다는 이유

전세보증금 반환 사고, 11조 돌파…사회적 비용 폭증

한국의 전세보증금 반환 사고가 최근 5년간 5만941건, 사고 금액 11조441억원으로 집계되며, 주택 시장의 신뢰를 흔들고 있다. 사고 유형은 임대계약 해지 후 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못하는 경우와 경매·공매 배당 이후에도 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못한 사례가 포함된다. 특히 2023~2024년에 사고가 급증, 각각 2만941건(2023년), 사고액 4조4896억원(2024년)으로 정점을 찍었다. 올해 상반기만 해도 4,000여 건, 7,652억 원의 피해가 추가로 발생해 감소세 전환에도 불구하고 사회적 경고등이 꺼지지 않는다.

수도권 피해 집중…경기도·서울·인천이 9조 원 이상 피해

지역별로 보면 사고 금액과 건수 모두 수도권이 압도적이다. 최근 5년간 경기도 1만5523건(3조6628억원), 서울 1만3511건(3조3854억원), 인천 1만4638건(2조6824억원) 등 수도권 3개 시도에서 약 9조원에 달하는 피해가 집계됐다. 서울 강서구 화곡동, 인천 미추홀구, 인천 부평구 등지에서 집중 사고가 발생해 비아파트·다세대·오피스텔 등 높은 전세가율과 저가 매매가, 갭투자 연계가 위험 지역임을 보여준다.

아파트·다세대주택·오피스텔 유형별 피해, 2년 연속 최악

유형별로는 2023~2024년 기준 다세대주택 2만4870건(5조1960억원), 아파트 1만3251건(3조2685억원), 오피스텔 1만648건(2조1802억원)으로 모두 대규모 사고가 집계됐다. 아파트 가격 급등기에 맺어진 전세계약 만기가 돌아오면서, 갭투자 집주인·임대인들의 체불, 역전세, 월세화 심화, 조직적 전세사기까지 겹쳐 피해 구조가 복잡해졌다. 세입자 보호 대책이 비아파트·저가주택에 약하다는 지적도 많다.

HUG 대위변제, 11조 중 9조 지급…회수율 24%로 낮은 수준

임차인이 보증금을 돌려받지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급하는 ‘대위변제’가 5년간 4만3631건, 금액 9조4189억원에 달했다. 회수액은 2조3458억원으로 전체 대위변제액의 24%에 그쳐, HUG의 재무적 위험과 공공부담이 심각해졌다. 경기도 1만3063건(3조551억원), 서울 1만1941건(2조9789억원), 인천 1만2922건(2조3612억원) 등 보증사고가 많은 지역에서 회수율 저하로 회계 불균형이 심화되고 있다. HUG는 기준 강화, 위험물건 가입 제한 등 대책을 내놓았지만, 근본 해법은 난관이다.

전세보증사고 감소세 전환…그럼에도 구조적 위험 남아

2025년 들어 신규 보증사고액이 월 1000억 원 이하로 떨어지며 사고 감소세가 확인된다. 신규 피해 건수·금액은 줄고 있으나, 고위험·비아파트·월세전환 등 보호 사각지대가 확대됐다. 전세가율 하락, HUG 가입 기준 조정(전세가율 100%→90% 등), 깡통전세 감소 등이 영향을 미쳤지만, 언제든 집값 급락, 부동산 경기 변동, 미회수채권 확대 시 또다시 사고 규모가 폭증할 수 있다는 것이 전문가 진단이다.

근본 대책 시급…회수율 개선·피해자 보호·정보 공개 필요

황운하 국회 국토교통위원회 의원 등은 보증금 반환 사고의 사회적 비용 축소, 구상권 회수 강화를 위한 민간 신용정보 업체 활용, 해외 도주 채무자 국제공조, 피해자 법률·금융 지원 등 특단 대책을 촉구하고 있다. 세입자 보호망 확대와 사전정보 공개, 집주인 책임 강화, 간접 피해자 지원, 월세화·저가주택 전환 관련 제도 개선도 병행되어야 한다. 전세금 반환사고는 단순 금융리스크를 넘어, 실질적 주거권·생활권 보장, 사회적 신뢰를 복원하는 종합대책과 정책적 연대가 핵심이다.