지난달 전국 국민평형(전용 84㎡) 평균 분양가가 사상 처음으로 7억 원을 넘어섰다. 특히 서울은 19억 원을 돌파하며 고분양가 흐름을 주도했다. 반면 연간 공급은 5년래 최저 수준으로 떨어지며 분양시장 수급 부담을 키웠다.
9일 부동산 분양평가 전문회사 리얼하우스가 청약홈 자료를 집계한 결과, 2025년 12월 기준 전국 민간아파트 전용 84㎡ 평균 분양가는 7억1308만 원으로 집계됐다. 국민평형(전용 84㎡) 평균 분양가가 7억 원을 넘어선 것은 이번이 처음으로, 연초만 해도 6억 원대에 머물던 분양가가 불과 1년 만에 앞자리 숫자가 바뀐 셈이다.
지역별로는 서울의 상승 폭이 특히 두드러졌다. 서울 전용 84㎡ 평균 분양가는 11월 17억7724만 원에서 12월 19억 원을 넘어서며 한 달 새 7.18% 상승했다. 이러한 고분양가 흐름은 12월 신규 분양 단지에서 확인된다. 강남구에서 공급한 ‘역삼센트럴자이’는 전용 84㎡ 최고 분양가가 28억 원을 웃돌며 전용 84㎡ 기준 역대 두 번째로 높은 수준을 기록했다.
서울뿐 아니라 지방 광역시에서도 분양가 상승 흐름이 나타났다. 12월 전용 84㎡ 기준으로는 대전(8.15%)과 울산(7.33%) 모두 전월 대비 높은 상승률을 기록했다. 특히 울산에서는 ‘힐스테이트 선암호수공원 1·2단지’가 전용 84㎡ 기준 최고 9억3950만 원, ‘태화강 센트럴 아이파크’가 전용 84㎡ 기준 최고 8억1500만 원에 공급되는 등 신규 분양 단지들이 잇따라 높은 가격에 책정됐다.
연간 흐름을 보면 59㎡ 분양가 상승률이 국민평형을 근소하게 웃돌았다. 지난해 연초(1월) 대비 12월 기준 전용 59㎡ 분양가는 10.65% 상승해 전용 84㎡(10.03%)보다 소폭 높은 수준을 기록했다. 상승률 차이는 크지 않지만, 2024년에 이어 2025년에도 소형 평형이 국민평형을 앞서며 실수요자 중심의 강세 흐름이 이어지고 있다. 분양가 부담이 커질수록 상대적으로 총액 접근성이 높은 소형 평형에 수요가 몰리면서 소형 평형 중심의 가격 흐름이 점차 고착화되는 모습이다. 이러한 흐름 속에서 12월 서울 전용 59㎡ 평균 분양가 역시 14억 원을 넘어섰다.
치솟는 가격과 달리 공급은 12월 들어 급격히 위축됐다. 올해 하반기에는 월 1만 가구 이상을 유지하며 비교적 안정적인 모습을 보였으나 12월에는 전국 민간아파트 공급 물량이 8553가구로 전월 대비 40% 이상 감소했다.
연간 기준으로 보면 공급 축소 흐름은 더욱 뚜렷해진다. 지난해 전국 민간 분양 물량은 11만9392가구로, 최근 5년(2021~2025년) 가운데 가장 적은 수준을 기록했다. 연간 공급은 2021년 22만8555가구, 2022년 19만2338가구에서 2023년 12만9342가구로 급감한 뒤 2024년 15만6005가구로 일시 반등했지만 2025년에는 다시 11만 가구대로 내려앉으며 ‘공급 절벽’이 현실화됐다.
김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 “공급이 빠르게 회복되기 어려운 구조여서 올해도 분양가 하방 압력은 제한적일 수밖에 없다”고 설명했다.
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