안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 1세대 1주택 관련하여
양도가액 12억 원을 초과하는 경우
적용되는 1세대 1주택 고가주택 양도세 양도차익 계산 방법을
설명드리도록 하겠습니다.
양도세 1세대 1주택 비과세 요건
양도세
즉 양도소득세는
주택 혹은 상가 등 부동산을 양도하는 경우
발생하는 양도차익에 대해 과세되는 세목입니다.
간혹 부동산을 양도하게 되면 무조건 양도세가 과세된다고
생각하시는 분들이 있는데….
양도차익이 없다면 양도세는 과세되지 않습니다.
그래서 손해 보고 부동산을 매도하는 경우
양도세는 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.
이러한 양도세 관련해서 우리가 가장 많이 알고 있는 것이
바로 1세대 1주택 비과세입니다.
1세대 1주택 비과세는
거주자인 1세대가 1주택을 소유한 경우
① 해당 주택이 미등기 주택 또는 고가주택에 해당되지 않고
② 2년 이상 보유하고
③ 2017년 이후 조정 지역에 있는 주택을 취득한 경우라면
추가적으로 거주 기간이 2년 이상이라면
해당 주택을 양도하면서 발생한 양도차익에 대해
양도세가 비과세되는 제도를 말합니다.
감면되는 세금이 아니라
아예 과세가 되지 않는 비과세 소득으로 분류되는 것입니다.
그리고 만약 조정 지역이 아니었을 때
취득한 주택은 거주 기간 2년과 상관없이
보유만 2년 이상을 하면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.
1세대 1주택이 고가주택인 경우
이러한 양도세 1세대 1주택의 경우
해당 주택이 고가주택으로 분류되면
양도세 비과세를 받을 수 없습니다.
여기서 말하는 고가주택이란
기준시가 등으로 평가되는 것이 아닙니다.
해당 주택을 양도할 때
양도한 금액이 12억 원을 초과하는 경우
해당 주택을 고가주택이라고 합니다.
이러한 고가주택
즉 실거래가액이 12억 원을 초과하는 주택을 양도하는 경우에는
1세대 1주택이라고 하더라도
양도세 비과세를 받을 수 없습니다.
그럼 고가주택이라고 해서 양도세를 전혀 비과세 받지 못하는 것일까요??
또 그건 아닙니다.
12억 원을 초과하는 주택을 양도하는 경우
해당 주택이 1세대 1주택에 해당된다면
12억 원 초과분에 대해서는 양도세가 과세되지만
12억 원 이하분은 비과세가 됩니다.
1세대 1주택 고가주택 양도차익 계산 방법
제가 앞서
1세대 1주택 고가주택의 양도세 관련하여
12억 원 초과분에서는 양도세가 과세되지만
12억 원 이하분은 양도세가 비과세 된다고 말씀드렸습니다.
많은 분들이 간단하게 이 정도까지만 알고 계실 텐데요..
이번에 사례를 들어
고가주택의 경우 양도차익 계산하는 방법을 설명드리도록 하겠습니다.
1세대 1주택이 고가주택인
실거래가액 12억 원을 초과하는 경우
발생하는 양도차익 전체에 대해서
소득세가 과세되는 것이 아니라
양도가액 기준으로 12억 원을 초과하는 부분에 대한
양도차익에 대해서만 계산됩니다.
간단하게 계산식으로 설명드리면
고가주택 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 – 12억 원) / 양도가액
이렇게 계산됩니다.
예를 들어
5억 원으로 취득한 주택을
13억 원에 양도하게 되면
해당 주택은 고가주택으로 양도세 비과세 적용이 되지 않습니다.
양도가액 13억 원 중 12억 원을 초과하는 부분에 대한
양도차익에 대해서만 계산됩니다.
즉 고가주택 양도차익
= 양도차익(13-5) × (13-12) / 13
=8억 원 × 1 / 13 = 61,538,461원으로 계산됩니다.
즉 전체 양도차익 8억 중
738,461,539원은 비과세 양도차익으로
양도세가 과세되지 않고
61,538,461원에 대하여 양도세가 과세되는 것입니다.
즉 양도가액이 12억 원을 초과하더라도
일정 부분은 양도세 비과세를 받을 수 있게 되는 것입니다.
이번엔 12억 원에 취득한 주택을
13억 원에 양도한 경우를 계산해 보면
양도차익(1억 원) × 1 / 13 = 과세 양도차익
과세 양도차익 = 7,692,307원
비과세 양도차익 = 92,307,693원으로
전체 양도차익 1억 중에서
비과세 양도차익 92,307,693원을 제외한 나머지 차익인
7,692,307원에 대해 양도세가 과세되는 것입니다.
이렇게 계산된 양도차익에
양도세 세율 등을 적용하여
최종적으로 양도세가 계산되는 것입니다.
양도세 세율 등 조금 더 자세한 내용은
아래의 블로그 글 참고하시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/holytax/223173984166
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양도세 계산 방법 및 세율, 용어 설명 안녕하세요^^ 오늘은 양도세에 대한 전체적인 흐름에 대하여 간략하…
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적용되는 1세대 1주택 고가주택 양도세 양도차익 계산 방법을
설명드렸습니다.
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