안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 고액 근로소득자의
월세 주택임대소득 소득세 계산 방법에 대해
설명드리려고 합니다.
고액 근로소득자 월세 주택임대소득
오래간만에
네이버 지식IN 방문을 했는데
어떤 질문이 올라와 있었습니다.
질문의 내용은??
현재 해외에 거주 중으로
근로소득이 약 3억 원가량이 발생하고 있는데…
주택임대소득이 발생하여
절세할 수 있는 방법을 문의한 내용이었습니다.
답변을 달고 싶었지만
전문가만 답변을 달 수 있어서..
제 블로그에서나마
간단하게 답변을 달아보고자 합니다.
그리고 주택임대소득이 있는 근로자분들이라면
참고하시면 좋을 듯합니다.
근로소득 그리고 주택임대소득이 동시에 발생한 경우
기본적으로 근로소득은
회사에서 연말정산을 통해
소득세 정산을 하게 됩니다.
그리고 근로소득이 있는 근로자가
주택임대소득이 추가로 있는 경우라면…
매년 5월 종합소득세 신고 기간인
5월 1일 ~ 5월 30일 1달 동안
소득세 확정신고를 통하여
연말정산한 근로소득과 주택임대 소득을 합산하여
소득세 신고를 완료해야 합니다.
기본적으로 소득세는 누진세가 적용되는 세금으로
본인에게 발생한 소득을 모두 합산하여
소득세를 정산해야 합니다.
소득을 모두 합산하기 때문에
근로소득이 많은 사람의 경우
동일한 주택임대 소득이 발생하더라도
주택임대 소득에 더 높은 세율이 적용되어
소득세를 더 많이 납부해야 하는 구조로 되어 있습니다.
이러한 이유 때문에
질문하신 분이 고민하고 계신 거겠죠??
그런데 주택임대 소득은 예외적으로
합산과세 VS 분리과세 2가지 중 한 가지를 선택하여
소득세 신고를 할 수 있습니다.
주택임대소득 합산과세 VS 분리과세
주택임대소득은 다른 소득과는 다르게
본인에게 유리한 신고 방식을 선택할 수 있습니다.
합산과세 또는 분리과세..
단 주택임대소득의 합계 금액이 2천만 원 이하인 경우에만
합산과세 VS 분리과세를 선택할 수 있고
주택임대 소득이 2천만 원을 초과하는 경우에는…
무조건 다른 소득과 합산과세로 신고를 해야 합니다.
그럼 먼저 합산과세에 대해 설명드리면..
주택임대 소득에 대해 합산과세를 할 때
신고 방법은 크게 2가지입니다.
주택임대 소득 = 사업소득으로 분류되기 때문에
① 장부 신고
② 추계 신고
2가지 중 한 가지를 선택하여 신고할 수 있습니다.
장부 신고의 경우
주택임대 소득을 발생하기 위해 지출한 경비 금액이 있다면
그 금액을 필요경비로 공제받을 수 있습니다.
예를 들어 해당 주택을 취득하기 위해 대출을 받고
대출 이자를 지출하고 있다면 해당 이자금액을
필요경비로 처리할 수 있습니다.
그래서 이런 경우
주택임대 소득 – 필요경비를 차감한 금액인
소득 금액을 계산하여
근로소득에 적용되는 소득세 세율을 곱하여
추가 소득세를 계산하시면 됩니다.
정확하게는 근로소득 금액 + 주택임대 소득 금액을 합산하여
총 소득 금액에 적용되는 소득세 세율을 곱하여 추가 납부할 세액을 계산하게 됩니다.
이해를 돕기 위해 그냥 근로소득에 적용되는 세율을 곱한다고 생각하셔도
아마 큰 차이는 없으실 겁니다.
그래서 만약 근로소득에 대한 소득세 세율이 45%인 경우
주택임대 소득에서 이자를 차감한 소득 금액이
500만 원이라면
500만 원 × 45% = 225만 원이 추가로 소득세 부과된다고 생각하시면 됩니다.
그럼 두 번째 추계신고입니다.
추계신고는 실제 지출한 경비가 거의 없거나 경비에 대한 증빙자료가 없는 경우
선택할 수 있습니다.
직전연도 주택임대 소득이 2400만 원이 넘지 않는다면…
단순경비율 적용이 가능하실 겁니다.
일단 이해를 편하게 단순경비율로 설명을 드리면
국세청에서 사업소득에 대해 업종별로 추계신고할 때
적용할 수 있는 경비율을 정해놓았습니다.
주택임대 소득의 경우 42.6% 경비율 적용이 가능합니다.
→ 단순경비율
만약 직전연도 주택임대 소득이 2400만 원을 넘어갔다면
경비율이 15.5%만 적용이 가능합니다.
→ 기준경비율
일단 단순경비율인 42.6%를 적용한다고 가정해 보면
주택임대 소득이 2000만 원일 때
경비율 42.6% 적용하여
주택임대 소득금액이
2000만 원 – (2000만 원 × 42.6%) = 11,480,000원이 됩니다.
그럼 소득세 세율 45%가 적용된다면
11,480,000원 × 45% = 5,166,000원이 고지된다고 생각하시면 됩니다.
여기까지가 합산과세일 경우
장부신고, 추계신고 방법이고
이번엔 분리과세인 경우를 설명드리겠습니다.
주택임대소득 2천만 원 이하 분리과세
앞서 말씀드린 것처럼
주택임대소득이 2천만 원 이하라면
분리과세로 주택임대 소득을 신고할 수 있습니다.
분리과세는 나의 다른 소득과 합산하지 않고
주택임대 소득만 따로 분리하여 신고하게 되어 있습니다.
그래서 다른 소득이 높을 경우
당연하지만 분리과세가 유리합니다.
분리과세의 경우 세액 계산 방법을 간단하게 설명드리면
주택임대 소득에서 필요경비 50%를 적용하고
추가로 공제금액인 200만 원을 차감하게 됩니다.
그리고 소득세 세율 14%를 곱하여 납부할 세금을 계산하게 됩니다.
다만 지자체 그리고 국세청에 주택임대에 대한 사업자등록을 하고
임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 경우에는
필요경비 60%를 적용하고 공제금액도 400만 원 적용이 가능합니다.
다만… 공제금액 200만 원 또는 400만 원의 경우
주택임대 소득을 제외한 다른 소득의 소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용이 가능합니다.
그래서 만약 주택임대 소득이 2천만 원인 경우
분리과세로 계산해 보면
2천만 원 × 50% – 200만 원 = 800만 원
800만 원 × 14% = 112만 원이 소득세 납부금액으로 계산됩니다.
그래서 만약 분리과세로 신고가 가능하다면
다각도로 합산과세가 유리한지 분리과세가 유리한지 검토해 보고
본인에게 유리한 신고 방법을 사용하셔야 합니다.
그럼 다시 질문으로 돌아가서..
이분은 어떻게 해야 할까요??
주택임대 소득을 절세할 수 있는 방법
일단 상황을 정리해 보겠습니다.
근로소득 = 3억
주택임대 소득
부부 공동명의 월세 100만 원
본인 명의 월세 155만 원
그럼 근로자 입장에서 주택임대 소득은
지분 50%인 주택의 50만 원 + 단독 명의 주택의 155만 원
= 월 205만 원으로 1년에 2460만 원이 됩니다.
그럼 주택임대 소득이 2천만 원을 초과하기 때문에
무조건 종합과세로 신고를 해야 합니다.
그럼 장부 신고 VS 추계신고를 고민해야 하는데…
매년 임대 소득이 2460만 원이었다면
기준경비율 대상이고 그럼 경비율이 15.5%만 적용되니…
추계신고하게 되면 소득 금액이 20,787,000원
세율이 45% 면… 약 930만 원이 세금으로 나오게 됩니다…
이런 경우 장부 신고를 검토해 봐야겠습니다.
실제 지출한 이자가 있다면… 필요경비로 적용하여…
소득세를 줄여야 합니다.
일단 여기까지는 아주 기본적인 내용입니다.
그럼 한 발자국 더 나아가서…
이런 경우 저라면…
주택임대 소득을 줄여서…. 2천만 원 이하로 만들어서…
분리과세로 신고할 수 있도록 한다면 좋을 것 같습니다.
일단 공동명의의 주택에 대해
월세를 꼭 지분율로 안분해서 신고할 필요는 없습니다.
명의자 중 1명에서 소득을 모두 몰아줄 수 있습니다.
당사자 간 약정하여 손익분배 비율을 100:0으로 하기로 하고
1명에게 모든 주택임대 소득을 몰아서 신고할 수 있습니다.
이걸 이용하여
공동명의 주택의 수입을 배우자에게 몰아주고
근로자 본인은 본인 명의의 주택임대 소득인
155만 원에 대해서 분리과세로 소득세를 신고한다면…
1년 임대 소득이 1860만 원으로 분리과세 가능합니다.
분리과세로 신고해 보면
1860만 원 × 50% × 14% = 130만 원 정도가
소득세로 부과됩니다.
이렇게 주택임대 소득을 조정하게 되면..
고액 연봉자의 경우에도 주택임대 소득을 분리과세로 신고할 수 있습니다.
공동명의 주택에서 월세가 발생하고 있다면
이렇게 소득을 몰아주는 방법도 검토해 보시기 바랍니다.
오늘은 고액 근로소득자의
월세 주택임대 소득 소득세 계산 방법에 대해
설명드렸습니다.
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