안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 26년 5월 10일 전후로 다시 시행될
양도세 2주택 중과세율 관련하여
기본세율 및 중과세율 적용된 양도세 세금 비교에 대해
설명드리도록 하겠습니다.
26년 5월 10일 양도소득세 다주택자 중과세율 적용
요즘은 어디를 가도 양도세 중과세율 이야기가 빠지지 않습니다.
최근 정부에서 26년 5월 10일부터
양도소득세 관련 2주택 이상인 다주택자에게 추가로 적용되는
양도세 중과세율을 다시 적용할 예정이라고 발표했습니다.
정확하게 이야기하면
기존 소득세 시행령으로 양도세 중과세율 적용을 하지 않고 있었는데
해당 시행령 적용 기간을 더 이상 연장하지 않겠다고 발표했습니다.
그래서 결론적으로 26년 5월 10일부터는
1세대 2주택 이상을 보유한 사람이
조정지역의 주택을 양도하는 경우
기존 적용되던 양도세 기본세율에다가
추가로 20% ~ 30% 세율이 더해지게 됩니다.
기본적으로 양도소득세 기본세율은
양도차익 기준으로 적용되는데
양도세 과세표준이 1400만 원 이하 → 6%
5000만 원 이하 → 15%
8800만 원 이하 → 24%
1억 5천만 원 이하 → 35%
3억 원 이하 → 38%
5억 원 이하 → 40%
10억 원 이하 → 42%
10억 원 초과 → 45%의 세율이 적용되는데…
1세대 2주택 이상의 거주자가
조정지역에 보유하고 있는 주택을 양도하게 되면
2주택자의 경우
기본세율 + 20%의 세율이 적용되어
1400만 원 이하 → 26%
5000만 원 이하 → 35%
8800만 원 이하 → 44%
1억 5천만 원 이하 → 55%
3억 원 이하 → 58%
5억 원 이하 → 60%
10억 원 이하 → 62%
10억 원 초과 → 65%의 세율이 적용되고
3주택자의 경우에는
기본세율 + 30% 세율이 적용되어
1400만 원 이하 → 36%
5000만 원 이하 → 45%
8800만 원 이하 → 54%
1억 5천만 원 이하 → 65%
3억 원 이하 → 68%
5억 원 이하 → 70%
10억 원 이하 → 72%
10억 원 초과 → 75%의 세율이 적용됩니다.
양도소득세 중과세율 적용 그리고 장기보유특별공제 배제
26년 5월 10일 적용되는 양도소득세 중과세율과 관련해서
중요한 사항이 또 있습니다.
바로 장기보유특별공제가 배제됩니다.
장기보유특별공제는 보유한 기간에 대해 일정 비율만큼
양도차익에서 공제를 해주는 제도입니다.
현재 2주택 이상인 경우 보유기간에 따라 최대 30%까지
장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
그런데… 양도세 중과세율이 적용되는 경우
즉 다주택자가 조정지역의 주택을 양도하는 경우에는
장기보유특별공제 적용을 배제하도록 되어 있습니다.
그래서 결론적으로 26년 5월 10일부터는
조정지역 내 주택을 판매하는 다주택자는
장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.
참고로 현재 26년 5월 9일까지는 다주택자의 경우 장기보유특별공제는
15년 이상 보유하게 되면 최대 30% 공제를 적용받을 수 있었습니다.
양도소득세 기본세율 중과세율 양도세 비교
그럼… 이번엔
다주택자가 양도세 기본세율을 적용받는 경우와
중과세율을 적용받는 경우
양도세를 비교해서 설명드리도록 하겠습니다.
참고로 국세청 홈택스 모의계산을 이용하여
기본세율 적용할 경우 소득세와
중과세율 적용할 경우 소득세를 계산해 보았습니다.
먼저 상황을 설명드리면
서울 지역에 위치한 아파트로
1억 원에 취득하여 15년 이상 보유한 경우입니다.
참고로 1세대 2주택으로
기본세율을 적용하여 계산하였습니다.
취득가액 1억 원
양도가액 7억 원으로
양도차익이 6억 원입니다.
그리고 15년 이상 보유하여
장기보유특별공제 30%가 적용되어
1억 8천만 원 정도가 공제됩니다.
최종 양도소득금액은 4억 2천만 원으로 계산됩니다.
기본공제 250만 원을 적용하고
양도소득세 세율 40%가 적용되어
약 1억 4천만 원의 양도소득세가 납부할 금액으로 계산됩니다.
이번엔 2주택자로 양도세 중과세율을 적용하여
소득세를 계산해 보도록 하겠습니다.
동일하게 1억 원 취득
7억 원 양도, 15년 이상 보유
양도세 중과세율이 적용되면
말씀드린 장기보유특별공제가 적용이 되지 않습니다.
그래서 양도차익이 6억 원이고
양도차익은 그대로 양도소득금액이 됩니다.
기본공제 250만 원을 차감하고
양도차익이 5억 9천만 원이라
42%의 기본세율에다가 추가로 20%가 더해져
최종 62%의 세율이 적용됩니다.
그래서 최종 3억 3천만 원 정도의 양도세가 계산됩니다.
그래서 결론적으로
기본세율일 때 → 1억 4천
중과세율일 때 → 3억 3천으로
2배 이상으로 양도소득세가 계산되는 걸 보실 수 있습니다.
추가로 양도세 중과세율을 적용하여
세금을 계산해 볼 수 있는
홈택스 모의계산을 알려드리면
국세청 홈택스 화면에서
오른쪽에 있는 메뉴 중 → 모의계산을 클릭하신 후
양도소득세 자동계산하기를 클릭하시면
양도소득세 모의계산 메뉴가 나오게 됩니다.
그중에서 양도소득세 간편계산을 클릭하시면 됩니다.
그럼 양도가액, 취득가액 등을 모두 입력할 수 있고
하단에 보시면
2주택 혹은 3주택인 경우
선택을 할 수 있습니다.
2주택입니까?? → 예를 선택하시면
기본세율 + 20%가 추가되어
중과세율로 모의계산이 되며
3주택입니까?? → 예를 선택하시면
기본세율 + 30%가 추가되어
역시 중과세율로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
현재 상황에서
다주택자가 보유한 조정지역의 주택을
5월 10일 이전에 양도를 하는 게 더 유리한 선택인지
아니면 계속 보유를 하고 있는 것이 더 유리한 선택인지 알 수 없습니다.
다만 최소한 상황별로 내가 부담해야 할 양도소득세를 미리 알고 있어야지만
상황에 맞게 최선의 선택을 할 수 있을 것으로 생각됩니다.
참고하시기 바랍니다.
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