주담대 봉쇄에 등장한 ‘매도인 사금융’… 대통령 거래 방식 따라 하는 시장
엄격한 주택담보대출 규제로 금융권의 자금줄이 막히자, 집주인이 매수인에게 직접 자금을 대출해 주는 변칙 거래 방식이 부동산 시장 표면으로 부상했다. 대출 규제와 재건축 조합원 지위 승계 봉쇄를 피하기 위한 우회로가 고위 공직자의 실거래를 통해 확인되면서, 이를 벤치마킹하는 집주인들이 잇따르고 있다.
최근 서울 강남권 주요 단지 매물 시장에는 이른바 ‘근저당 매도법(매도인 직접 대출)’을 내건 거래 조건이 등판했다. 은행 대출이 거절될 경우 집주인이 수억 원에서 최대 10억 원에 달하는 잔금을 사금융 형태로 직접 대여하고 해당 주택에 근저당권을 설정해 주겠다는 방식이다.
이 같은 변칙 거래는 이재명 대통령 부부가 경기 성남시 분당구 양지마을 아파트(전용 164㎡)를 29억 원에 매각하는 과정에서 사용된 구조와 동일하다. 당시 이 대통령 부부는 매수인에게 소유권을 먼저 넘긴 뒤, 채권최고액 17억 7,000만 원 상당의 근저당권을 설정해 잔금 납부를 유예해 준 것으로 확인됐다. 이는 25억 원 초과 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 제한된 상황에서 잔금 마련이 어려운 매수인의 사정을 고려하는 동시에, 재건축 사업시행자 지정 고시 전 조합원 지위 승계 조건을 맞추기 위한 방편으로 활용됐다.
대통령의 아파트 매각 사례가 공개되자 현장 시장에서는 즉각 동일한 편법 거래가 확산하고 있다. 실제로 강남구 자곡동의 한 아파트 매도인은 시중은행 수준의 금리로 자금을 직접 대출해 주겠다는 조건으로 매물을 내놓아 논란이 일었다. 고강도 대출 규제로 고소득 무주택자나 일시적 2주택자의 거래가 실종되자, 개인 간 채권·채무 관계를 이용해 대출 규제망을 무력화하는 현상이 벌어진 것이다.
시장의 반발과 비판의 목소리도 거세지고 있다. 실수요자들의 정상적인 주택 자금 조달길은 법으로 조여 놓은 상황에서, 정작 규제 설계를 주도한 국정 최고 책임자가 규제 우회 수단을 직접 시범 보인 꼴이라는 지적이다.
부동산 전문가들은 정부의 강력한 주담대 봉쇄 정책이 오히려 사금융 시장을 활성화하고 시장 혼란을 초래하는 부작용을 낳고 있다고 분석한다. 정책의 실효성이 상실되고 정부 신뢰도마저 크게 실추되면서, 변칙 거래에 대한 추가 대책 마련이나 규제 정상화 없이는 부동산 시장의 왜곡 현상이 당분간 지속될 전망이다.
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범죄자가 범죄밖에 더지르겠나