안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 부동산 매매계약 파기 관련
매수자, 매도자 유형별
위약금 기타소득 원천징수 방법에 대해
설명드리도록 하겠습니다.
부동산 매매계약 취소에 따른 위약금
부동산 매매계약을 하게 되면
보통 계약금을 지불하고 매매 계약서를 작성하게 됩니다.
그리고 보통 계약서를 작성한 후
중도금 또는 잔금을 지불하기 전
부동산 매매계약이 취소되면
취소에 따른 불이익으로
매수자는 이미 지불한 계약금을 돌려받지 못하거나
매도자는 이미 받은 계약금과 위약금을 지불해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.
제가 알기론 보통 부동산 매매계약 취소에 따른 위약금은
매수자의 경우 지불한 계약금을 돌려받지 못하는 것으로
위약금이 대체되고
매도자의 경우 매수자에게 받은 계약금을 돌려주고
계약금 만큼의 금액을 더 위약금으로 지불하게 되는 것으로 알고 있습니다.
보통 이런 것을 배액배상이라고 표현하게 됩니다.
참고로 부동산 매매계약 상 특약이 있다면
그 특약이 더 우선하게 되므로
항상 배액배상으로 계산되는 것은 아닙니다.
이러한 부동산 매매계약의 취소가 발생되는 이유는 간단합니다.
매수자가 계약을 취소하는 경우는
계약 후 아파트 가격이 급격하게 떨어질 가능성이 발생했을 때입니다.
계약 파기로 발생할 위약금 < 떨어지는 아파트 가격
매도자가 계약을 취소하는 경우는 반대로
계약 후 아파트 가격이 급격하게 상승할 가능성이 발생했을 때입니다.
계약 파기로 발생할 위약금 < 상승하는 아파트 가격
실제로 아파트 매매계약이 취소되는 사례는
아파트 급등, 급락 시기에 많이 발생합니다.
위약금에도 소득세가 과세됩니다.
부동산 매매계약이 취소됨에 따라
보상으로 위약금을 받게 되는데
이러한 위약금에도 소득세가 과세됩니다.
나의 의지로 계약이 파기된 것도 아닌데….
매매 계약 취소로 재산 상 피해에 대한 보상인데…
왜 소득세가 과세되지??
이렇게 생각하실 수도 있지만^^;;;
세법에서는 계약의 취소로 받은 위약금, 배상금 등에 대해
소득세를 과세하도록 되어 있습니다.
기타소득으로 분류되어 소득세를 부담하는 게 원칙입니다.
그런데 부동산 매매계약 취소의 귀책사유가 누구에게 있는지에 따라
조금 다르게 소득세 과세가 됩니다.
귀책사유가 매도자인 경우
그럼 머저 귀책사유가 매도자인 경우
어떻게 소득세가 과세되는지 설명드리겠습니다.
부동산 매매계약 체결 후
귀책사유가 매도인에게 발생하여
계약이 취소되면
매도인은 매수인에게 이미 지급받은 계약금을 돌려주고
배약배상에 따라 계약금만큼 위약금을 추가로 지불해야 합니다.
이때 추가로 지불하는 위약금은
기타소득으로 분류됩니다.
기타소득을 지급하는 매도자는
원천징수의무자가 되어 지급하는 위약금에 대해
20%의 소득세 그리고 2%의 지방 소득세를 징수하고
징수한 소득세와 지방 소득세를 제외한 나머지 금액을
매수자에게 위약금으로 지급하게 됩니다.
매도자는 원천징수의무자가 되기 때문에
위약금을 지급한 달의 다음 달 10일까지
국세청 홈택스를 통해 원천세 신고를 완료하고
원천징수한 소득세를 납부하시면 됩니다.
(지방 소득세는 위택스 등을 통해 신고하고 납부하시면 됩니다.)
그리고 위약금 지급한 날을 기준으로
다음 해 2월 말일까지 기타소득 지급명세서를
제출하시게 되면….
매도자가 해야 하는 위약금에 대한 세금 처리는 끝나게 됩니다.
그럼 매수자는??
위약금을 지급받은 날을 기준으로
다음 해 5월에 본인의 다른 소득과 기타소득을 합산하여
소득세 확정신고를 통해 소득세를 정산하여
추가 납부 혹은 환급을 받으시면 됩니다.
귀책사유가 매수자인 경우
그럼 이번엔 귀책사유가 매수자인 경우
어떻게 소득세가 과세되는지 설명드리겠습니다.
부동산 매매계약 체결 후
귀책사유가 매수인에게 발생하여
계약이 취소되면
매수인은 계약서 작성할 때
지불한 계약금을 매도인으로부터 돌려받지 못하게 됩니다.
즉 이미 지불한 계약금을 못 돌려받는 것으로
위약금을 대신하게 됩니다.
이렇게 별도 위약금을 지불하는 게 아니라
내가 납부한 계약금이 위약금이 되는 경우에는
별도로 소득세를 원천징수할 필요가 없습니다.
원래 기타소득에 대해 20%에 대한 소득세
2%에 대한 지방 소득세를 원천징수해야 하는데…
내가 지불한 계약금이 위약금으로 대체되는 경우에는
별도로 원천징수할 필요가 없습니다.
계약의 위약/해약으로 인하여 받은 위약금/배상금 중
계약금이 위약금/배상금으로 대체되는 경우 그 금액에 대해서는
원천징수할 필요가 없다고 규정되어 있습니다.
매수자의 귀책사유가 발생하게 되면
별도 원천징수할 의무가 없기 때문에
매수자는 소득세 20%, 지방 소득세 2%에 대해
징수할 수도 없고
징수할 필요도 없습니다.
매수자는 위약금을 계약금으로 대체한 경우
위약금을 준날의 다음 해 2월 말일까지
기타소득 지급명세서를 제출하시면 됩니다.
여기까지가 매수인에 해야 할 일이고
매도인의 경우
위약금을 지급받은 날을 기준으로
다음 해 5월에 본인의 다른 소득과 기타소득을 합산하여
소득세 확정신고를 통해 소득세를 정산하여
추가 납부를 하시면 됩니다.
참고로 귀책사유가 매수인인 경우
별도 소득세 원천징수가 없기 때문에
매도인의 5월 소득세 확정신고할 때
보통 추가 납부세액이 발생하게 됩니다.
오늘은 부동산 매매계약 취소에 따른
위약금 발생 관련하여
귀책사유가 누구인지에 따른
기타소득 신고 진행 과정을 설명드렸습니다.
참고하시기 바랍니다.
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