“11번이나 줍줍 나왔다” 서울 초역세권 신축 아파트가 안 팔리는 충격적 이유
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출처: 호갱노노
서울 신축 아파트에서 무순위 청약이 11번째까지 나왔다. 주인공은 구로구 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰다.
그런데 청약 수요가 없는 단지도 아니다. 8월 19일 전용 84㎡ 3가구 모집에 148명이 몰려 경쟁률은 49.3대 1이었다. 문제는 청약 경쟁률과 실제 가격 경쟁력이 전혀 다른 이야기를 하고 있다는 점이다.
3가구에 148명 몰린 11차
출처: 분양24
천왕역 모아엘가 트레뷰는 총 440가구 규모로 2025년 입주를 시작한 신축이다. 지하철 7호선 천왕역 출구와 약 70m 거리라 초역세권이라는 표현도 크게 과장되지 않는다.
이번 11차 무순위에서는 84A 2가구와 84B 1가구가 나왔다. 각각 113명과 35명이 신청하면서 전체 경쟁률은 49.3대 1을 기록했다.
그런데 무순위 청약은 이번이 처음이 아니다. 2025년 3월 8차에서는 3가구에 258명, 9차에서는 10가구에 419명이 신청했고 올해 4월 10차에서도 19가구에 200명 이상이 몰렸다. 높은 관심에도 잔여 물량 공급이 계속 반복된 셈이다.
분양가 10억 8400만원 부담
출처: 커뮤니티
개인적으로는 이유를 입지보다 가격에서 찾는 것이 맞다고 본다. 이번 84㎡ 공급가는 10억8300만~10억8400만원이다.
반면 같은 단지 전용 84.54㎡는 2025년 9월 10억4500만원에 거래된 뒤 11월에는 9억7830만원에 거래됐다. 11차 84A 공급가와 비교하면 약 1억570만원 차이다. 청약에 당첨돼도 바로 시세차익이 생기는 전형적인 줍줍과는 구조가 다르다.
주변 단지와 비교하면 고민은 더 커진다. 올해 천왕연지타운 전용 84㎡는 최고 8억9000만원, 천왕이펜하우스는 8억7300만원 수준의 거래가 확인된다. 신축과 초역세권이라는 프리미엄에 2억원 안팎을 더 지불할 가치가 있는지가 실제 계약 단계에서는 중요해진다.
49대 1보다 계약률 변수
출처: 땅집고
여기서 주의할 부분이 있다. 경쟁률이 높았는데 11차까지 나왔다는 이유만으로 당첨자들이 전부 계약을 포기했다고 단정할 수는 없다. 기존 미계약뿐 아니라 계약 해지 등으로 잔여 물량이 다시 발생할 수도 있기 때문이다.
이번 3가구의 계약일은 8월 27일이었다. 하지만 현재 공개된 자료만으로 세 가구가 모두 최종 계약됐는지는 확인되지 않는다. 따라서 또 완판에 실패했다고 미리 결론 내리는 것도 이르다.
결국 봐야 할 숫자는 49.3대 1이라는 청약 경쟁률이 아니라 실제 계약률이다. 특히 10억8000만원대 가격에서도 계약이 끝까지 유지되는지가 이 단지의 현재 시장가치를 보여주는 지표가 될 가능성이 크다.
출처: 호갱노노
개인적으로 이번 사례는 서울 신축과 초역세권이라는 조건만으로 무조건 줍줍이 되는 시장은 아니라는 점을 보여준다고 본다. 결국 주변 시세보다 비싸다면 청약 단계의 관심과 실제 계약자의 판단은 달라질 수 있다.
11번째 무순위라는 숫자보다 더 중요한 것은 이번 3가구의 최종 계약 여부다. 여기서 완판이 확인된다면 10억8000만원대 가격을 시장이 받아들이기 시작했다는 의미가 될 수 있고, 다시 잔여 물량이 나온다면 결국 가격이 가장 큰 장벽이었다는 해석에 힘이 실릴 수 있다.
참고 및 출처 자료
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