출처: 땅집고
총 분양예정금액 1조1,915억원. 그런데 실제 분양금액은 5,457억원에 그쳤다.
안산 반달섬 힐스테이트 라군 인 테라스 2차 이야기다. 1,191실 규모의 대형 생활숙박시설이 완공됐지만 2025년 말 기준 분양률은 45.8%에 머물렀다. 한때 투자자들이 몰렸던 반달섬의 분위기가 얼마나 달라졌는지 보여주는 숫자다.
1191실 중 분양률 45.8%
출처: 이투뉴스
라군 인 테라스 2차는 2022년 분양 당시 약 45대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 시화호 조망과 테라스 설계, 관광 개발 기대감까지 더해지면서 당시에는 상당한 관심을 받았다.
하지만 청약 경쟁률과 실제 계약은 전혀 다른 결과를 만들었다. 2024년 말 분양률이 45.6%였는데 2025년 말에도 45.8%에 그쳤다. 1년 동안 분양금액도 5,434억원에서 5,457억원으로 약 24억원 증가하는 데 머물렀다.
여기서 1조2천억원을 쏟아부었다는 표현은 주의해서 볼 필요가 있다. 1조1,915억원은 확인된 공사비나 투자비가 아니라 전체 물량을 분양했을 때의 총 분양예정금액이다.
생숙 6093실 전환의 변수
출처: 조선일보
반달섬 문제가 더 복잡한 이유는 한 단지만의 미분양이 아니기 때문이다. 안산시가 2025년 밝힌 기준으로 반달섬에는 생숙 10개 단지, 총 6,093실이 들어서 있다.
정부는 2024년 10월 생숙 합법사용 지원방안을 내놓았고 이후 오피스텔 전환 기준도 손질했다. 실제 라군인테라스 1차 2,554실은 2025년 5월 오피스텔로 용도변경을 마쳤다. 생숙 소유자 입장에서는 주거가 가능한 합법적인 출구가 생긴 셈이다.
다만 개인적으로는 용도변경 자체보다 그 이후가 더 중요하다고 본다. 숙박시설이라는 규제 문제를 해결해도 수천 실의 공급을 받아줄 실거주자와 임차인이 없다면 공실 문제까지 한 번에 사라지는 것은 아니다.
공급과 정주수요의 승부
출처: 이코노믹리뷰
반달섬은 현재 주거 기능을 강화하는 방향으로 움직이고 있다. 안산시는 어린이집과 노인복지시설 등이 들어설 수 있도록 지구단위계획을 변경하는 등 정주여건 개선에 나섰다.
하지만 앞으로 확인해야 할 숫자는 분양률만이 아니다. 오피스텔 전환 물량의 실제 입주율과 임대료, 공실률, 상가 활성화 정도가 함께 움직이는지가 중요하다. 개별 저가 거래 하나만으로 지역 전체 가격이 폭락했다고 판단하기도 어렵다.
특히 2차의 잔여 분양물량이 얼마나 빠르게 해소되는지가 핵심이다. 준공 이후에도 절반 이상이 남아 있는 상황이 장기화하면 시행사의 자금 회수뿐 아니라 주변 매매가격과 임대시장에도 부담이 될 가능성이 있다.
출처: 한국경제
반달섬의 문제는 단순히 생숙 규제가 풀렸느냐로 끝나지 않는다고 본다. 규제라는 첫 번째 벽은 낮아졌지만 이제는 대규모 공급을 실제 사람이 채울 수 있느냐는 두 번째 시험대가 남았다.
결국 앞으로 볼 것은 화려한 개발 계획보다 실제 입주율이다. 사람이 들어오고 상권이 따라오는 흐름이 확인될 때 반달섬의 분위기가 정말 바뀌었다고 평가할 수 있다.
참고 및 출처 자료
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