출처: 한겨레
2018년 강남 아파트의 고점을 경고했던 이광수 광수네복덕방 대표가 2026년 다시 주목받고 있다. 8년째 집값 하락만 외쳤다는 비판 때문이다.
실제 가격만 놓고 보면 비판받을 부분은 분명하다. 다만 8년 동안 한 번도 하락하지 않았다는 주장 역시 사실과 거리가 있다. 전망과 결과를 연도별로 나눠볼 필요가 있다.
2018년부터 이어진 하락론
출처: 프레시안
이광수 대표는 미래에셋대우 연구위원 시절인 2018년 강남권 아파트 가격이 고점에 가까워졌다고 판단했다. 당시 가격이 크게 오른 강남 아파트를 매수하는 것은 위험한 투자라는 취지였다.
2019년에도 방향은 같았다. 보유세 부담과 분양가상한제 등을 근거로 2020년 상반기부터 가격 하락이 본격화될 가능성을 제시했다.
하지만 2020년과 2021년 결과는 정반대였다. 코로나19 이후 초저금리와 막대한 유동성이 자산시장으로 유입됐고 서울 집값은 급등했다. 결과적으로 초기 하락 전망을 믿고 매수를 미룬 사람이라면 상당한 기회비용을 감수해야 했다.
2022년 하락은 실제 적중
출처: 한겨레
그렇다고 8년간 계속 틀렸다고 평가하는 것도 정확하지 않다. 2021년 말 이광수 대표는 대출 규제와 수요 감소를 근거로 2022년 집값 하락을 전망했다.
실제로 기준금리 급등과 거래절벽이 겹치면서 2022년 서울 아파트 시장은 큰 조정을 받았다. 2023년 초까지 일부 단지는 고점 대비 수억원 떨어진 거래가 나오기도 했다.
따라서 8년 동안 서울 집값이 단 한 해도 빠짐없이 올랐다는 주장은 수정해야 한다. 문제는 하락 여부 자체보다 하락 시점과 지속 기간이었다. 이후 서울 핵심지역이 빠르게 반등하면서 장기적인 가격 흐름은 초기 전망과 상당한 차이가 벌어졌다.
특히 KB 자료를 보면 강남구 아파트 평균가격은 2015년 약 10억7622만원에서 2025년 9월 33억5879만원까지 올라갔다. 장기 보유자 입장에서는 하락론보다 서울 핵심지 보유 전략의 결과가 훨씬 강했던 셈이다.
2026년 강남 약세가 새 변수
출처: 주간동아
현재 시장도 상승 일변도로 표현하면 곤란하다. KB 기준 2026년 8월 서울 아파트 매매가격은 전월보다 1.14% 상승했고 평균가격도 16억원을 넘어섰다.
그런데 서울 안을 뜯어보면 분위기가 다르다. 한국부동산원 조사에서 강남구와 서초구는 8월 들어 3주 연속 하락했다. 반대로 중랑·성북·노원 등 강북권은 강한 상승세를 보였다.
결국 지금 확인해야 할 숫자는 서울 평균 하나가 아니다. 세제 강화로 나온 고가주택 매물이 실제 거래가격을 얼마나 끌어내리는지, 강남권 조정이 다른 지역까지 확산되는지가 중요하다. 서울 전체 상승만 보고 불패를 말하기에도, 강남 몇 주 하락만 보고 폭락을 말하기에도 아직 이르다.
출처: 충청신문
개인적으로는 전문가를 평가할 때 상승론자냐 하락론자냐보다 전망을 얼마나 수정했는지를 더 중요하게 본다. 시장에는 금리와 정책, 유동성처럼 처음 예상하지 못했던 변수가 계속 등장하기 때문이다.
이광수 대표의 하락론은 2022년처럼 맞아떨어진 시기도 있었다. 하지만 2018년 이후 서울 핵심지 가격이 장기적으로 크게 오른 것도 부정하기 어렵다. 결국 8년 내내 틀렸다는 평가도 과장이고, 장기 전망이 맞았다고 평가하기도 어려운 성적표에 가깝다고 본다.
참고 및 출처 자료
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