출처: 나무위키
서울 한강변 신축에서 분양가보다 6억원 낮은 매물이 등장했다. 광진구 포제스한강 전용 84㎡ 고층 매물로 분양가 약 44억원에 공급됐지만 최근 호가는 38억원까지 내려왔다.
서울 아파트값이 81주 연속 상승하는 상황이라 더 눈에 띈다. 다만 6억원 폭락으로 바로 해석하기 전에 반드시 구분해야 할 것이 있다. 38억원은 실거래가가 아니라 매도자가 내놓은 호가다.
44억 분양가에 38억 호가
출처: 조선일보
포제스한강은 2024년 분양 당시부터 가격으로 화제가 됐다. 3.3㎡당 평균 분양가가 1억1500만원이었고 전용 84㎡만 해도 층과 타입에 따라 32억~44억원에 공급됐다.
당시 수요는 상당했다. 전용 84㎡ 1순위 20가구에 507명이 신청해 25.35대 1을 기록했고 이후 84㎡ 공급 물량은 계약을 마쳤다.
그런데 입주 1년 차인 지금 분위기가 달라졌다. 고층에서는 최고 분양가보다 6억원 낮은 38억원 매물이 등장했고 저층에서도 분양가보다 약 3억원 낮은 29억원 수준의 호가가 확인됐다.
84㎡ 실거래 35억원 등장
출처: 머니투데이
더 눈여겨볼 숫자는 호가보다 실거래다. 공개된 거래 자료에서는 올해 5월 포제스한강 전용 84㎡ 7층이 35억원에 거래된 사례가 확인된다.
다만 최고 분양가 44억원에서 곧바로 9억원 폭락했다고 계산하면 안 된다. 포제스한강 84㎡는 층과 타입에 따라 최초 분양가가 32억~44억원으로 차이가 컸기 때문에 동일한 주택의 분양가와 거래가를 비교해야 한다.
개인적으로는 이 부분이 이번 뉴스에서 가장 중요하다고 본다. 6억원이라는 숫자보다 초고가 분양가를 현재 시장이 어느 수준까지 받아들이고 있는지를 실제 거래로 확인해야 한다.
서울 81주 상승 속 가격차
출처: 네이트 뉴스
서울 전체 시장이 무너진 상황도 아니다. 한국부동산원 기준 8월 넷째 주 서울 아파트값은 0.29% 올라 81주 연속 상승했다.
따라서 포제스한강의 마이너스 프리미엄을 서울 한강변 아파트 전체의 폭락 신호로 확대 해석하기는 어렵다. 이 단지는 총 128가구에 불과하고 분양 당시부터 주변 아파트보다 2~3배 높은 가격이라는 평가를 받았던 초고가 상품이다.
반대로 한강 조망과 신축이라는 희소성만으로 높은 가격이 계속 유지된다고 단정하기도 어렵다. 수십억원대 주택은 대출 환경과 세금, 보유비용 변화에 민감하고 강남권 고급주택과도 경쟁해야 하기 때문이다.
출처: 나무위키
포제스한강에서 확인할 숫자는 44억원도 38억원도 아니라고 본다. 지금 나온 급매 호가가 실제 계약으로 이어지는 가격이 얼마인지가 중요하다.
38억원 매물이 거래되고 비슷한 가격대 거래가 계속 쌓인다면 가격 조정을 확인할 근거가 강해진다. 반대로 급매만 사라지고 거래가 더 높은 가격에서 체결된다면 6억원 마피는 단일 매물의 가격 조정으로 끝날 수도 있다. 결국 폭락 여부는 호가가 아니라 다음 실거래가 결정한다.
참고 및 출처 자료
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