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현금 5억원이 있다면 지금 수도권 어디를 봐야 할까. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 인천 구축과 고양 화정동 등을 현실적인 선택지로 꼽았다.
최근 서울 집값이 먼저 오른 상황에서 상대적으로 가격 부담이 낮은 경기·인천으로 관심이 이동할 수 있다는 논리다. 다만 송도 아파트가 12억원에서 6억원으로 반토막 났다는 식의 숫자는 그대로 받아들이기 어렵다.
5억원대 인천·화정 주목
출처: 인천in
김학렬 소장은 5억원 안팎의 자금을 가진 실수요자라면 인천 구축 아파트와 고양 덕양구 화정동 등 지하철 역세권을 살펴볼 필요가 있다고 봤다.
자금 여력이 더 있다면 부천·김포·의정부와 남양주 별내·다산 등의 준신축도 선택지로 제시했다. 서울 핵심지역 가격이 크게 올라 진입장벽이 높아진 만큼 교통이 괜찮은 수도권으로 수요가 이동할 수 있다는 판단이다.
특히 교통망이 중요하다. GTX-A 운정중앙~서울역은 이미 개통했고 GTX-B는 송도를 지나 서울 도심과 연결될 예정이다. 결국 서울 접근시간이 실제로 얼마나 줄어드느냐가 외곽지역 가치의 핵심 변수다.
송도 84㎡ 6억~7억원대
출처: 매일경제
기사에서 눈에 띄는 곳은 송도다. 더샵송도마리나베이 전용 84㎡는 2026년 들어 6억원대 거래가 많았고 최근에는 7억원대 거래도 확인된다.
다만 12억3000만원에서 6억원으로 정확히 반토막 났다는 설명은 주의해야 한다. 확인되는 실거래 자료에서 12억3000만원 거래는 전용 124㎡이고 84㎡와 면적 자체가 다르다. 같은 평형의 고점과 현재 가격을 비교해야 정확하다.
개인적으로는 이 부분이 중요하다고 본다. 고점 대비 반값이라는 표현은 매력적으로 들리지만 가격이 많이 떨어졌다는 사실이 곧 저평가를 의미하지는 않는다. 송도는 단지별 입지와 연식, 역 접근성에 따라 가격 차이가 상당히 크다.
수도권 준공 38.7% 감소
출처: 나무위키
가격 상승 기대의 가장 큰 근거는 공급이다. 올해 1~7월 서울 아파트 준공은 1만7603가구로 전년보다 48.7% 줄었다. 수도권 전체 주택 준공 역시 7만1204가구로 38.7% 감소했다.
하지만 공급 부족만 보고 매수하는 것도 위험하다. 같은 기간 서울 아파트 착공은 오히려 36.1% 증가했고 인허가 역시 개선됐다. 지금 당장 입주할 집은 줄었지만 몇 년 뒤 공급까지 계속 부족하다고 단정할 단계는 아니다.
송도 역시 GTX-B가 변수다. GTX-B는 착공에 들어갔지만 정부 목표 개통 시점은 2031년이다. 교통 호재를 현재 가격에 얼마나 반영할 것인지도 따져봐야 한다.
출처: KB부동산
개인적으로는 수도권 외곽을 볼 때 고점 대비 얼마나 떨어졌느냐보다 서울 접근성과 실제 거래량을 먼저 보는 편이 낫다고 본다. 싸 보이는 것과 실제로 싼 것은 전혀 다른 문제다.
특히 송도처럼 고점에서 크게 조정받은 지역은 공급 감소와 GTX가 반등 재료가 될 가능성은 있다. 결국 다음에 확인해야 할 것은 반토막이라는 자극적인 숫자가 아니라 2027년 이후 입주 물량과 GTX-B 진행 속도, 실제 거래가격의 상승 전환 여부다.
참고 및 출처 자료
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