출처: 한국경제
주말에 뭔가를 보러 가려고 시간을 맞춰놨는데 출발 직전에 이미 없어졌다는 말을 들으면 꽤 허탈하다. 특히 몇천원짜리 물건도 아니고 앞으로 몇 년을 살 집이라면 이야기가 달라진다.
그런데 지금 서울 부동산에서는 정반대의 장면이 동시에 나타나고 있다. 어떤 동네 중개업소는 손님이 끊겼다고 걱정하는데 다른 지역에서는 예약한 집이 며칠 사이 계약될 정도로 움직임이 빠르다. 서울이라는 하나의 시장만 봐서는 설명하기 어려운 상황이다.
서울 거래량 24% 감소
출처: 중앙일보
한국부동산원 통계를 인용한 한국경제 보도에 따르면 7월 서울 아파트 매매량은 9465건으로 전년 같은 달 1만2448건보다 약 24% 감소했다.
그런데 지역별 숫자를 보면 완전히 다른 모습이 나타난다. 서대문구는 331건에서 717건으로 두 배 이상 늘었고 강서구도 467건에서 830건으로 증가했다. 동작구 역시 398건에서 792건으로 크게 늘었다.
반대편에는 강남권이 있다. 송파구는 1068건에서 395건으로 급감했고 강남구는 705건에서 311건으로 절반 이하가 됐다. 서초구 역시 681건에서 474건으로 줄었다.
서울 거래가 줄었다는 한 문장만 보면 놓치기 쉬운 변화다.
15억원이 가른 매수세
출처: 정책브리핑
왜 이런 차이가 생겼을까. 개인적으로 가장 눈여겨볼 부분은 대출 한도다.
현재 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 한도가 달라진다. 시가 15억원 이하는 최대 6억원이지만 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 내려간다.
물론 15억원 이하라고 누구나 6억원을 빌릴 수 있다는 뜻은 아니다. LTV와 DSR, 소득과 기존 부채 등에 따라 실제 대출금액은 달라진다.
그럼에도 현금이 많이 필요한 고가주택과 비교하면 실수요자가 접근할 수 있는 범위가 상대적으로 넓다. 여기에 전셋값 상승과 매물 부족까지 겹치면서 일부 무주택자가 차라리 매수하는 쪽으로 움직이는 현상도 나타나는 것으로 보인다.
실제로 8월 매매가격도 중랑 2.52%, 성북 2.48%, 강북 2.19%, 노원 2.18% 상승해 서울 전체 상승률을 웃돌았다. 거래의 중심이 기존 강남권에서 일부 외곽지역으로 이동하는 모습이 숫자에서도 보인다.
외곽 상승의 남은 변수
출처: 한국경제
그렇다고 이제 강남은 끝나고 서울 외곽만 오른다고 결론 내리기는 이르다. 현재 움직임에는 대출 규제라는 강한 정책 변수가 개입돼 있기 때문이다.
또 하나 봐야 할 것은 전세다. 8월 서울 아파트 전셋값은 한 달간 1.06% 올랐다. 전세가격이 계속 오르고 매물까지 부족하면 매수로 전환하는 실수요자가 추가될 가능성이 있다.
반대로 금리나 대출 규제가 더 강해지면 중저가 지역 역시 영향을 피하기 어렵다. 지금의 거래 증가가 가격 부담이 낮은 지역으로 수요가 잠시 이동한 풍선효과인지, 실제 서울 매수 중심축이 이동하는 과정인지는 몇 달 더 확인할 필요가 있다.
출처: 경제시그널
개인적으로는 서울 전체 거래량보다 구별 거래량을 보는 것이 지금은 훨씬 중요하다고 본다. 같은 서울에서도 송파는 거래가 크게 줄고 강서와 서대문은 오히려 빠르게 늘고 있기 때문이다.
집을 보러 가는 사람에게도 의미가 있다. 서울 집값이 비싸다거나 거래가 얼어붙었다는 큰 이야기만 믿고 움직이기보다 내가 찾는 가격대와 지역의 실제 거래량을 따로 확인해야 하는 시장이 됐다. 지금 서울 부동산은 하나의 시장이라기보다 여러 개의 시장이 동시에 움직이고 있는 모습에 더 가깝다.
참고 및 출처 자료
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