출처: 당근부동산
지도 앱에서 이동 시간을 볼 때 50분과 20분은 숫자 몇 개 차이인데 느낌은 전혀 다르다. 출퇴근이라면 하루 두 번 반복되는 시간이라 더 그렇다. 그래서 교통망이 집값에 큰 영향을 준다는 말도 쉽게 이해된다.
킨텍스원시티 실거래를 찾아보다 비슷한 생각이 들었다. 2016년 5억원대에 분양했던 전용 84㎡가 올해 14억원을 넘겼다. 그런데 거래 내역을 조금 더 거슬러 올라가니 이야기가 생각보다 단순하지 않았다.
14억 1800만원 거래 의미
출처: 호갱노노
킨텍스원시티2블럭 전용 84.44㎡ 37층은 지난 6월 14억1800만원에 거래됐다. 8월에도 같은 면적 31층이 14억700만원에 손바뀜됐다. 2016년 평균 분양가가 약 5억2000만원 수준이었다는 점을 생각하면 단순 가격 차이는 9억원에 가까워진다.
하지만 이것을 실제 9억원 수익이라고 부르기는 어렵다. 타입과 층별 최초 분양가가 다르고 취득세와 이자, 보유비용, 세금도 빠져 있기 때문이다. 실제 매도하지 않은 소유자라면 평가차익일 뿐 현금 수익도 아니다.
흥미로운 부분은 같은 전용 84㎡라도 최근 11억9000만원부터 14억원대까지 거래됐다는 점이다. 고층과 동 위치, 방향, 조망 같은 조건이 실제 가격에 상당한 차이를 만들고 있다는 의미다.
GTX-A 16분의 효과
출처: 연합뉴스
가격을 끌어올린 재료 중 GTX-A를 빼기는 어렵다. 운정중앙~서울역 구간은 2024년 12월 실제 개통했고 킨텍스역에서 서울역까지 이동시간은 약 16분으로 줄었다. 이제 GTX는 미래의 계획이 아니라 직접 이용할 수 있는 교통망이다.
여기에 2019년 입주한 비교적 신축 단지라는 상품성과 킨텍스 생활권이 겹친다. 개인적으로는 이것이 중요하다고 본다. GTX라는 이름 하나가 가격을 만든 것이라기보다 서울 접근성이 실제로 달라진 지역에서 역세권과 신축이라는 조건이 동시에 작동한 것이다.
다른 GTX 역세권 단지에 똑같은 상승폭을 적용하기 어려운 이유도 여기에 있다. 역까지의 거리와 단지 연식, 주변 생활권이 다르면 같은 노선이라도 결과는 달라질 수밖에 없다.
16억 5500만원 과거 고점
출처: 한국경제
14억1800만원보다 반드시 같이 봐야 할 숫자가 있다. 같은 2블럭 전용 84.44㎡는 2022년 3월 이미 16억5500만원에 거래됐다. 올해 14억1800만원은 상당한 회복이지만 역대 최고가는 아니다. 과거 고점과 비교하면 아직 약 2억3700만원 낮다.
이 숫자를 보면 GTX 호재가 집값을 일방적으로 끌어올렸다는 설명도 조심스러워진다. GTX 개통 전 기대감만으로 가격이 더 높았던 시기가 있었고 이후 부동산 시장 조정을 거쳐 다시 회복하고 있기 때문이다.
앞으로는 서울 강남권 접근성도 변수다. 현재 GTX-A는 운정중앙~서울역과 수서~동탄이 분리돼 있고 삼성역 구간 문제로 직결 일정이 지연되고 있다. 서울역 이후 구간이 실제 연결되는 시점과 이용 편의성이 추가 가격을 판단할 중요한 숫자가 된다.
출처: 당근부동산
처음에는 5억원대가 14억원이 됐다는 숫자가 가장 강하게 보였다. 자료를 더 찾아보니 오히려 2022년의 16억5500만원이 더 중요한 숫자였다.
개인적으로 지금부터는 과거 분양자의 수익보다 14억원대 거래가 얼마나 반복되는지를 볼 필요가 있다고 본다. GTX 호재가 이미 현실이 된 만큼 앞으로 가격을 결정하는 것은 기대감보다 거래량과 서울역~수서 직결, 그리고 실제 거주 수요에 가까워질 가능성이 크다.
참고 및 출처 자료
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