출처: 나무위키
가격표를 볼 때 가장 헷갈리는 순간이 있다. 예전에 12만원이던 물건이 6만원에 나오면 절반이나 싸졌다는 생각부터 든다. 그런데 조금 더 찾아보면 그 가격이 오늘 갑자기 떨어진 것이 아니라 몇 년째 그 부근에서 움직이고 있을 때가 있다.
송도 아파트도 비슷했다. 더샵송도마리나베이 전용 84㎡가 올해 6억3000만원에 거래됐는데 과거 최고가는 12억4500만원이었다. 숫자만 보면 정확히 반토막에 가깝다. 하지만 거래 흐름을 거슬러 올라가면 이야기는 조금 달라진다.
12억4500만 → 6억3000만
출처: 조선비즈
더샵송도마리나베이 전용 84㎡의 2022년 최고가는 12억4500만원이었다. 올해 6월에는 같은 면적이 6억3000만원에 거래됐다. 약 6억1500만원, 49% 가까이 낮은 가격이다.
다만 올해 갑자기 무너진 가격은 아니다. 이미 2022년 8월 6억5000만원, 같은 해 11월 6억원 거래가 나왔고 2023년 1월에는 5억8500만원까지 내려간 적도 있다.
개인적으로 이 부분이 가장 중요하다고 본다. 지금의 6억원대 거래를 새로운 폭락이라고 보기보다 2022년 금리 상승기부터 크게 재조정된 가격대가 아직 완전히 회복되지 못하고 있다고 보는 편이 정확하다.
같은 송도 12억 5000만원
출처: KB부동산
그렇다고 송도 전체가 6억원대 시장이 된 것도 아니다. 송도더샵퍼스트파크 F15BL 전용 84㎡는 올해 8월 12억5000만원에 거래됐고, F14BL도 6월 11억원 후반대 거래가 이어졌다.
같은 송도, 비슷한 84㎡인데 가격 차이가 거의 두 배에 가까운 셈이다. 역 접근성, 단지 상품성, 생활권과 공구별 입지에 따라 수요가 이미 상당히 갈리고 있다는 의미다.
그래서 지금 송도를 볼 때는 송도 집값이 올랐는지 내렸는지만 확인해서는 부족하다. 어느 단지에 거래가 붙고 어느 단지는 과거 고점 회복이 늦은지를 따로 봐야 한다.
GTX-B보다 실제 수요
출처: 포커스인천
GTX-B는 여전히 중요한 호재다. 민자구간은 2025년 본공사에 들어갔고 올해 3월에는 운영본사를 인천대입구역 인근에 두기로 확정했다. 적어도 아무것도 진행되지 않는 계획은 아니다.
하지만 GTX 하나가 6억원짜리 아파트를 다시 12억원으로 만들어 준다고 단정할 수는 없다. 실제 송도에서는 GTX 수혜가 기대되는 지역 안에서도 단지별 가격 차이가 크게 벌어져 있다.
공급 역시 함께 봐야 한다. 송도뿐 아니라 검단과 청라 등 인천 안에서 신축 선택지가 계속 만들어지면 상대적으로 경쟁력이 떨어지는 단지는 가격 회복 속도가 늦어질 수 있다. 반대로 역세권과 상품성이 좋은 단지는 같은 시장에서도 가격 방어력이 달라진다.
출처: 인천인
처음에는 12억4500만원이 6억3000만원이 됐다는 숫자가 가장 눈에 들어왔다. 그런데 실제 거래를 비교해보니 오히려 같은 송도에서 6억원대와 12억원대가 동시에 존재한다는 점이 더 흥미로웠다.
개인적으로 앞으로 송도를 볼 때는 과거 최고가 대비 몇 퍼센트 떨어졌는지보다 비슷한 가격에서 거래가 계속 이어지는지를 먼저 볼 생각이다. 지금 송도의 핵심은 반토막이라는 한 단어보다 단지별 수요가 얼마나 빠르게 갈라지고 있는가에 더 가까워 보인다.
참고 및 출처 자료
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