출처: 세계일보
넓은 집은 당연히 비쌀 것이라는 생각이 있다. 그래서 43평이라는 숫자 옆에 2억원대 가격이 붙어 있으면 잠깐 잘못 본 게 아닌가 싶어진다.
대구 아파트 실거래를 확인하다 실제 그런 숫자가 눈에 들어왔다. 달서구 본리동 달서유림노르웨이숲 전용 118.57㎡가 올해 1월 2억7000만원에 거래됐다. 그런데 자료를 더 찾아보니 지금 대구 시장은 단순히 계속 떨어진다는 말만으로 설명하기 어려웠다.
118㎡ 2억 7000만원 거래
출처: 리얼하우스
달서유림노르웨이숲은 2008년 입주한 172가구 규모 주상복합이다. 전용 118.57㎡가 올해 1월 2억7000만원에 거래됐고 최근 거래 평균도 3억원 초반 수준이다.
43평이라는 면적만 보면 상당히 저렴해 보인다. 하지만 넓은 집이라는 사실만으로 가격이 결정되지는 않는다. 연식과 세대수, 주차, 상품성, 주변 신축과의 경쟁까지 함께 작용한다.
특히 공급이 많았던 시장에서는 구축 대형 면적이 상대적으로 더 큰 압박을 받을 수 있다. 넓다는 장점보다 같은 예산으로 더 새 아파트를 선택할 수 있느냐가 중요해지기 때문이다.
31개월 하락과 악성 미분양
출처: 대경일보
대구의 약세가 단순한 느낌인 것도 아니다. 한국부동산원 기준 지난 5월까지 대구 아파트 매매가격은 31개월 연속 전월 대비 하락했다.
가장 큰 후유증은 미분양이다. 준공 후에도 팔리지 않은 주택이 올해 2월 약 4300가구에 달했고 5월에는 약 3400가구로 감소했다. 20% 넘게 줄었다는 것은 분명 긍정적이지만 여전히 적지 않은 물량이다.
개인적으로는 미분양 감소율보다 남아 있는 물량의 성격이 더 중요하다고 본다. 이미 완공된 집이 팔리지 않는 상황에서는 기존 주택도 가격 경쟁을 피하기 어렵기 때문이다.
다만 수성구 같은 핵심 지역까지 모두 똑같이 무너지고 있다고 보기도 어렵다. 빌리브범어는 8월 전용 84㎡가 12억3000만원에 거래됐고 현재 KB 일반시세도 12억7500만원 수준이다. 대구 안에서도 입지별 차이가 커지고 있다.
2027년 입주 1458가구
출처: 커뮤니티
여기서 분위기를 바꿀 가능성이 있는 숫자가 나온다. 대구 입주 예정 물량은 2026년 8172가구에서 2027년 1458가구, 2028년 2158가구 수준으로 크게 감소할 전망이다.
즉 지금 가격을 누르는 것은 지난 몇 년간 쌓인 공급의 후유증에 가깝다. 앞으로도 계속 같은 규모의 공급 폭탄이 쏟아지는 구조는 아니다. 실제로 최근에는 가격 하락폭이 둔화되고 거래량도 장기 평균 수준까지 회복됐다는 분석이 나온다.
그렇다고 바로 상승장으로 연결할 단계도 아니다. 남은 준공 후 미분양이 얼마나 빠르게 소진되는지, 할인분양 없이 정상적인 가격에서 거래가 붙는지를 확인해야 한다.
출처: 커뮤니티
처음에는 43평 2억7000만원이라는 가격이 가장 눈에 들어왔다. 하지만 지금 대구에서 더 중요한 숫자는 앞으로 급감하는 입주 물량과 아직 남아 있는 준공 후 미분양이라고 본다.
개인적으로 대구 시장은 계속 추락하는 시장이라기보다 과거 공급 과잉의 후유증을 정리하면서 바닥을 확인하는 구간에 더 가까워 보인다. 진짜 반등 신호는 많이 떨어졌다는 말이 아니라 미분양이 줄고 정상 거래가 여러 지역으로 확산되는 순간일 것이다.
참고 및 출처 자료
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