출처: 에너지경제신문
부동산 가격을 보다 보면 가끔 숫자를 한 번 더 확인하게 되는 순간이 있다. 아파트도 아닌 오래된 빌라 가격이 몇 년 사이 몇 억씩 달라져 있으면 건물 자체보다 그 땅에서 앞으로 무슨 일이 벌어지는지가 먼저 궁금해진다.
서울 광진구 자양동이 딱 그런 곳이다. 2022년 대지지분 약 6평짜리 빌라가 3억5,000만원에 거래됐는데 이후 비슷한 지분의 매물이 7억원 수준까지 올라왔다.
이유는 비교적 분명하다. 길 하나를 사이에 두고 성수동과 맞닿은 자양4동 A구역 재개발이 이제 조합설립 단계까지 올라왔기 때문이다.
49층 2999가구 재개발
출처: 한국경제
자양4동 A구역은 자양동 57-90번지 일대 13만9,130㎡ 규모다. 계획대로 진행되면 최고 49층, 총 2,999가구의 한강변 대단지로 바뀐다. 이 가운데 임대주택은 552가구다.
눈에 들어오는 것은 속도다. 일반적인 추진위원회 단계를 거치는 대신 공공지원 조합직접설립 방식을 활용했고 동의서 징구를 시작한 지 23일 만에 법정 기준인 75%를 넘겼다. 8월 인가 신청 당시 동의율은 80.6%까지 올라왔다.
그리고 9월 10일 조합설립인가까지 진행됐다. 재개발은 정비구역 지정 이후에도 조합설립과 사업시행인가, 관리처분인가 등 긴 과정이 남는데 중요한 관문 하나를 넘어선 셈이다.
성수 옆이라는 입지 가치
출처: 서울시
자양동 가격을 움직이는 또 하나의 축은 바로 성수동이다. 맞은편 성수전략정비구역 1지구는 올해 4월 GS건설을 시공사로 선정했다. 총 3,014가구, 예정 공사비만 2조1,540억원에 달하는 대형 사업이다.
성수 개발이 진행되면서 상대적으로 가격 진입장벽이 낮았던 자양동까지 관심이 확산됐다는 해석이 나오는 이유다. 여기에 한강과 뚝섬한강공원 접근성까지 갖추고 있어 입지만 놓고 보면 자양4동 A구역의 희소성은 분명하다.
실제로 최근에는 가격 수준이 더 높아진 거래도 나온다. 공개된 거래자료를 보면 올해 7~8월 구역 내 일부 다세대가 14억5,000만~15억5,000만원에 거래됐다. 다만 신축 여부와 대지지분이 서로 달라 과거 6평 빌라와 직접 비교할 숫자는 아니다.
7억원보다 중요한 분담금
출처: 커뮤니티
여기서 가장 조심해서 볼 부분이 있다. 3억5,000만원짜리 빌라가 7억원이 됐다는 이야기는 동일한 주택이 실제 7억원에 거래됐다는 의미가 아니다. 비슷한 대지지분을 가진 매물의 가격이 그 수준까지 올라왔다는 이야기다.
더구나 재개발 투자는 빌라 매입가격만 계산해서 끝나지 않는다. 내가 가진 토지와 건물의 종전자산평가액, 조합원 분양가, 비례율에 따라 추가분담금이 달라진다. 이미 지분가격이 크게 오른 상태라면 향후 새 아파트 가격이 높아져도 투자수익률은 예상보다 낮아질 수 있다.
권리산정기준일과 토지거래허가 여부도 반드시 확인해야 한다. 재개발이라는 단어와 한강변이라는 입지만 보고 들어가기에는 이미 사업 기대감 상당 부분이 가격에 반영된 구간이라고 본다.
출처: 위클리한국주택경제신문
개인적으로 자양4동 A구역에서 가장 눈에 들어오는 것은 6평 빌라가 얼마 올랐느냐가 아니다. 2,999가구 규모의 정비사업이 실제 조합설립까지 넘어왔고 바로 옆 성수에서도 대규모 개발이 동시에 진행된다는 점이다.
다만 과거 3억원대에 진입했던 사람과 지금 들어가는 사람의 계산은 완전히 다르다. 앞으로 봐야 할 숫자는 빌라 호가가 아니라 종전자산평가액과 조합원 분양가, 추가분담금 그리고 사업 속도다. 재개발에서는 결국 얼마에 샀느냐가 미래 수익을 결정하는 가장 큰 변수 중 하나다.
참고 및 출처 자료
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