출처: 매일경제
전세계약 만료일을 달력에서 확인할 때는 보통 이사를 갈지, 그대로 살지를 먼저 생각하게 된다. 그런데 같은 집에 계속 살고 싶어도 보증금 차이가 억 단위라면 이야기가 완전히 달라진다.
등록임대주택에서는 지금 그런 걱정이 현실적인 문제가 되고 있다. 8년 동안 임대료 인상 제한을 받던 아파트들이 의무기간 종료와 함께 순차적으로 말소되고 있기 때문이다.
8년 임대 종료 후 말소
출처: 중앙일보
2020년 민간임대주택법 개정으로 아파트를 매입해 장기일반민간임대주택으로 신규 등록하는 길이 막혔다. 기존에 등록된 아파트는 각자의 의무임대기간이 끝나면서 순차적으로 등록이 말소되는 구조다.
등록 상태에서는 임대사업자가 임대료를 올릴 때 5% 범위라는 제한을 받는다. 덕분에 주변 전셋값이 크게 뛰어도 등록임대 세입자는 상대적으로 낮은 임대료를 유지할 수 있었다.
문제는 그동안 시세와 계약가격의 간격이 크게 벌어진 집이다. 기사에 등장한 고덕동 사례는 보증금이 4억원인데 같은 주택형의 전세 시세가 7억5000만원 수준이다. 3억5000만원이라는 차이가 생긴 이유다.
서울 등록아파트 4.1만가구
출처: 헤럴드경제
대한주택임대인협회 집계에 따르면 2025년 말 개인이 등록한 임대 아파트는 전국 12만4470가구다. 서울만 4만1492가구에 이른다.
앞으로 의무임대기간이 끝날 서울 등록임대주택도 7만6783가구로 집계됐고 이 가운데 아파트가 2만4267가구다. 등록임대가 단순히 일부 집주인의 세금 문제로만 끝나지 않는 이유다.
그렇다고 등록이 말소되는 순간 모든 세입자의 전셋값이 3억원씩 오르는 것은 아니다. 계약갱신청구권 사용 여부와 기존 계약 조건, 주변 시세가 각각 다르다. 기사 제목의 3억원은 대표 사례이지 전체 시장의 평균 인상액은 아니다.
개인적으로는 이 구분이 가장 중요하다고 본다. 공포스러운 숫자보다 실제로 얼마나 많은 저가 임대물량이 시세 계약으로 전환되는지를 봐야 한다.
매매 공급과 전세 감소
출처: 조선비즈
정부 입장에서는 또 다른 계산이 있다. 등록임대의 세제 특례를 축소해 의무기간이 끝난 다주택자의 매도를 유도하면 매매시장에는 주택 공급이 늘어날 수 있다.
반대편에는 전월세시장이 있다. 임대 중이던 주택이 실거주자에게 매각되면 매매 매물은 하나 늘지만 임대시장에서는 한 채가 사라질 수 있다. 서울처럼 전세가격이 오르는 상황에서는 이 효과를 가볍게 보기 어렵다.
임대인 쪽에서도 양도세 특례의 유예기간이 실제 매도 가능한 기간과 맞지 않는다는 반발이 나오고 있다. 여당에서도 거래 제한 기간을 양도기한 계산에서 제외하는 등의 보완 논의가 진행되고 있어 아직 제도가 완전히 굳었다고 보기는 어렵다.
출처: 동아일보
결국 이번 문제는 집주인에게 혜택을 더 줄 것인가라는 단순한 논쟁으로 보면 놓치는 부분이 많다. 등록임대에는 세제 혜택과 동시에 장기간 임대와 임대료 제한이라는 의무도 붙어 있었기 때문이다.
개인적으로 앞으로 가장 중요하게 볼 숫자는 등록말소 건수가 아니다. 말소된 주택 가운데 실제 매매로 나오는 비율, 기존 세입자가 퇴거하는 비율, 그리고 새로 체결되는 전세계약 가격이 얼마나 뛰는지가 핵심이라고 본다. 이 세 숫자가 움직여야 등록임대 말소가 서울 전세시장에 미치는 실제 충격도 확인할 수 있다.
참고 및 출처 자료
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