출처: 동일건축
온라인에서 아파트를 찾다 보면 묘한 순간이 있다. 지도상으로는 모두 수도권인데 한쪽은 10억원을 훌쩍 넘고 조금만 더 내려가면 3억~4억원대 아파트가 나온다.
예전 같으면 싼 곳이 결국 따라오르지 않을까 생각하기 쉬웠다. 그런데 최근 숫자를 보니 수도권이라는 이름 하나로 묶기에는 지역별 움직임이 너무 달라졌다.
분당 29.5% 광명 28.4%
출처: 땅집고
직방이 2025년 9월부터 올해 8월까지 자체 아파트 매매시세를 분석한 결과 분당구가 29.5% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
광명도 28.4%, 용인 수지는 24.8%, 하남은 22.8%, 동탄은 21.4% 상승했다. 상승률 상위 10곳을 서울과 경기 지역이 모두 차지했다.
다만 이 숫자는 국토부 실거래가나 한국부동산원 가격지수가 아니라 직방의 자체 매매시세다. 실제 거래가격이 지역 전체에서 정확히 29.5% 올랐다는 의미로 받아들이면 안 된다.
그럼에도 돈이 수도권 모든 지역으로 똑같이 퍼지는 시장이 아니라는 흐름은 분명하게 나타난다.
정비사업·교통·수요 집중
출처: 머니투데이
분당은 재건축과 리모델링 기대가 이어지는 야탑·서현·구미동 등이 상승을 이끌었다. 광명 역시 철산동 재건축 추진 대단지를 중심으로 가격 상승세가 강했다.
동탄에서는 또 다른 숫자가 눈에 들어온다. 최근 1년 아파트 거래량이 1만350건으로 직전 1년 4814건보다 115% 증가했다. 가격뿐 아니라 실제 거래까지 크게 늘어난 것이다.
개인적으로는 여기서 수도권 집값의 중요한 변화가 보인다고 생각한다. 단순히 서울과 얼마나 가까운지가 아니라 정비사업과 교통, 일자리, 생활 인프라처럼 사람들이 더 높은 가격을 지불할 이유가 있는 지역으로 수요가 집중되고 있다.
결국 3억원이라는 낮은 가격 자체가 호재는 아니다. 가격이 싸다는 사실과 저평가됐다는 판단은 완전히 다른 이야기다.
3억원보다 중요한 수요
출처: 한국일보
반대로 제공된 글처럼 김포나 파주 등 수도권 외곽을 통째로 아무도 안 사는 지역으로 보는 것도 지나치다. 같은 도시 안에서도 신축과 구축, 역세권과 비역세권에 따라 움직임은 크게 갈릴 수 있다.
특히 과거 최고가보다 30% 싸다는 이유만으로 저평가라고 판단하기는 어렵다. 과거 고점 자체가 과열된 가격이었다면 이전 가격을 회복해야 할 이유도 없기 때문이다.
앞으로 확인해야 할 것은 현재 가격보다 거래량과 인구 이동, 일자리, 교통망의 실제 진행 속도, 입주 물량이다. 이 숫자들이 좋아지지 않는다면 싸다는 이유 하나만으로 가격 격차가 줄어들기는 어렵다.
출처: 중앙일보
예전에는 서울이 오르면 경기 핵심지역을 거쳐 외곽까지 상승세가 번지는 모습을 기대할 수 있었다. 최근에는 같은 수도권 안에서도 선택적으로 돈이 움직이는 모습이 더 강하게 나타나고 있다.
개인적으로 아파트 가격표에서 3억원이라는 숫자를 봤을 때 가장 먼저 물어야 할 것은 싸다는 말이 아니라고 본다. 5년 뒤 이 집을 지금보다 더 높은 가격에 사고 싶어 할 사람이 늘어날 이유가 있는지, 결국 그 질문이 수도권 집값의 격차를 만드는 핵심이다.
참고 및 출처 자료
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