출처: 매일경제
오래된 아파트를 지나갈 때면 가끔 가격이 궁금해 휴대폰으로 찾아볼 때가 있다. 외관만 보면 연식이 먼저 눈에 들어오는데 막상 가격을 확인하면 예상이 완전히 빗나가는 곳도 있다.
서울 옥수동 옥수극동아파트가 그렇다. 1986년 준공된 40년 가까운 구축인데 최근 전용 68㎡ 가격이 17억원대로 거론되고 있다. 그런데 자료를 찾아보니 단순히 서울 집값이 올라 구축까지 따라 오른 이야기만은 아니었다.
900가구 40년 구축
출처: 시사저널
옥수극동은 성동구 옥수동 428번지에 있는 8개동, 900가구 규모 아파트다. 1986년 12월 사용승인을 받아 이제 준공 40년을 바라보고 있다.
최근 방송에서는 2년 전 10억5000만원 수준으로 소개됐던 비슷한 매물이 17억9000만원에 나와 화제가 됐다. 기사에서는 전용 68㎡가 2024년 9억8000만원에 거래된 이후 최근 17억5500만원까지 올라왔다고 소개했다.
여기서 매물 호가와 실거래가는 구분해서 볼 필요가 있다. 방송에 나온 17억9000만원은 매물 가격이고, 실제 계약된 가격과 같은 의미는 아니다. 짧은 기간의 상승률을 계산할 때는 같은 면적의 실거래를 기준으로 보는 편이 정확하다.
리모델링 1032가구 계획
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또 하나 중요한 부분이 있다. 옥수극동이 재건축을 하지 않는 평범한 구축이라 가격이 올랐다고만 보면 핵심을 놓치게 된다.
이 단지는 2017년부터 리모델링 조합이 설립돼 사업을 추진해왔다. 2025년 2월에는 서울시 건축위원회 심의까지 통과했다. 현재 공식 계획은 15층 900가구를 수직증축해 최고 19층, 1032가구로 바꾸는 것이다.
132가구가 추가되고 지하 5층까지 확대된다. 작은도서관과 독서실 같은 공공기여시설도 계획돼 있다. 즉 재건축은 아니지만 주거환경을 크게 바꾸는 정비사업 기대가 이미 가격에 어느 정도 반영됐다고 보는 것이 자연스럽다.
개인적으로는 재건축도 아닌 40년 구축이라는 표현보다 리모델링 건축심의까지 통과한 40년 구축이라고 보는 편이 훨씬 정확하다고 본다.
17억 이후 사업성 변수
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문제는 앞으로다. 건축심의를 통과했다고 리모델링이 끝난 것은 아니다. 2025년 당시 조합에서도 사업계획승인과 시공사 재선정 등을 다음 단계로 언급했다.
최근에는 리모델링을 계속할지 재건축으로 방향을 바꿀지를 둘러싼 이야기도 나오고 있다. 하지만 현재 공식적으로 확정된 정비사업은 리모델링이다. 재건축 전환을 이미 결정한 것처럼 받아들이는 것은 이르다.
무엇보다 공사비와 분담금이 중요하다. 구축 아파트 정비사업은 집값이 오른다고 사업성이 자동으로 좋아지는 구조가 아니다. 공사비가 높아지거나 사업기간이 길어지면 조합원이 부담해야 할 금액도 커질 수 있다.
출처: 한국경제
옥수극동의 가격을 보면서 9억원대가 17억원대로 올랐다는 숫자만 보면 놀랍다. 하지만 한강과 가까운 옥수동 입지, 서울 집값 상승, 리모델링 진행 상황이 함께 가격에 반영됐다고 보는 편이 합리적이다.
앞으로 볼 숫자는 20억원 돌파 여부보다 사업 진행 속도라고 본다. 리모델링을 그대로 추진할지, 시공사를 어떻게 정리할지, 실제 분담금이 얼마가 될지가 확인돼야 지금 가격에 포함된 정비사업 기대가 현실이 될 수 있다.
참고 및 출처 자료
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