출처: 서울경제
부동산 지도를 보다 보면 유독 신축 아파트 사이에 오래된 빌라가 빼곡하게 남은 동네가 눈에 들어올 때가 있다. 처음에는 그냥 개발이 늦은 곳이라고 생각하게 되는데 주변을 조금만 확대해 보면 이야기가 달라진다.
상도동이 그렇다. 동쪽에는 흑석, 서쪽에는 노량진이 있고 동네 안에서도 재개발과 모아타운이 동시에 움직이고 있다. 그래서 최근에는 5억원 안팎의 빌라를 두고 미래 15억원짜리 아파트를 사는 것 아니냐는 기대까지 나오고 있다.
하지만 숫자만 보고 접근하면 놓치는 부분이 있다. 지금 상도동은 하나의 초기 재개발 지역이 아니라 사업 단계가 서로 다른 구역들이 동시에 움직이는 시장이다.
3204가구 상도15구역
출처: 경향신문
가장 앞서가는 곳은 상도15구역이다. 2025년 4월 이미 정비구역으로 지정됐고 올해 5월에는 서울시 통합심의까지 통과했다. 현재 계획은 최고 35층, 32개 동, 총 3,204가구이며 이 가운데 공공주택은 481가구다.
상도14구역도 단순 기대 단계는 아니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에는 현재 조합설립인가 단계로 표시돼 있다.
여기에 상도동 214 일대도 올해 8월 신속통합기획이 확정됐다. 약 8만8,596㎡ 부지에 최고 29층, 약 1,840가구가 계획돼 있다. 242번지 일대에서는 약 1,498가구 규모 모아타운도 진행 중이다.
결국 시장이 상도동을 보는 이유는 특정 빌라 한 채보다 여러 정비사업이 동시에 이어지는 변화의 규모에 있다.
흑석·노량진 사이 입지
출처: 하우징헤럴드
입지도 분명하다. 상도동에는 7호선 상도역, 장승배기역, 신대방삼거리역이 있고 동쪽에는 흑석뉴타운, 서쪽에는 노량진뉴타운이 자리한다.
특히 노량진1구역은 최근 3,103가구 규모 계획이 통합심의를 통과했고 2027년 말 착공을 목표로 사업을 진행하고 있다. 주변 신축 주거지가 늘어날수록 가운데 남아 있던 상도동 노후주택의 정비 압력도 커질 수밖에 없다.
실제로 상도동 214 일대에서는 올해 6~7월 대지지분 6~8평대 일부 빌라가 4억원 후반에서 6억원 초반에 거래된 사례가 확인된다.
개인적으로 상도동의 가장 큰 장점은 싸다는 표현보다 이미 개발되고 있는 지역 사이에 있다는 점이라고 본다.
5억보다 중요한 권리가액
출처: 이투데이
다만 5억원짜리 빌라가 나중에 15억원 아파트가 된다는 계산은 그대로 받아들이면 위험하다.
재개발에서는 현재 매입가격에 추가분담금이 더해지고, 대지지분과 종전자산평가액에 따라 조합원 권리가 달라진다. 사업이 예상보다 늦어지면 금융비용과 기회비용도 커진다.
또 상도동 안에서도 상도15구역처럼 이미 정비구역을 넘어 사업이 빠르게 진행되는 곳과 이제 신속통합기획을 마친 지역의 위험도는 전혀 다르다. 재개발이라는 이유만으로 같은 가격을 적용할 수 없는 이유다.
상도동을 본다면 미래 아파트 예상가격보다 내가 사려는 물건이 어느 구역에 있고 현재 단계가 어디인지부터 확인해야 한다.
출처: 조선일보
결국 상도동의 매력은 5억원이 15억원으로 변한다는 계산보다 더 큰 그림에 있다. 흑석과 노량진 사이에서 3,204가구, 1,840가구, 1,498가구 규모의 정비사업이 동시에 움직이고 있다는 점이다.
개인적으로 앞으로 가장 중요하게 볼 숫자는 빌라 호가가 아니다. 정비구역 지정과 조합설립 속도, 조합원 분양가와 추가분담금이다. 그 숫자까지 맞아야 상도동의 입지가 실제 투자수익으로 연결될 수 있다.
참고 및 출처 자료
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