출처: 땅집고
오래된 아파트 단지를 지나가다 보면 가격표와 건물 모습이 잘 연결되지 않을 때가 있다. 주차 공간은 빠듯하고 외관에서도 세월이 느껴지는데 매매가격을 확인하면 신축 못지않은 숫자가 붙어 있다.
광명 하안주공이 딱 그렇다. 대부분 1989~1990년 지어진 단지인데 하안주공12 전용 59.22㎡가 올해 9억5,000만원에 거래됐다. 낡은 집을 사는 것처럼 보이지만 시장이 계산하는 것은 현재보다 그 이후에 가깝다.
59㎡ 9억 5000만원 거래
출처: 광명포스트
하안주공12단지 전용 59.22㎡는 2026년 7월과 8월 14층이 각각 9억5,000만원에 거래됐다. 같은 면적은 지난해 하반기 6억원대 거래가 많았고 12월에는 7억3,000만원이었다.
따라서 4억원대에서 1년 만에 정확히 두 배가 됐다고 단정하기보다는 재건축 추진과 함께 거래가격이 빠르게 올라 9억원 중반까지 도달했다고 보는 편이 정확하다.
중요한 것은 30년 넘은 구축 자체의 상품성이 갑자기 좋아진 것이 아니라는 점이다. 매수자는 현재의 하안주공과 함께 재건축 뒤 받을 새 아파트의 가치까지 가격에 반영하고 있다.
12개 단지 재건축 속도전
출처: 뉴스리포트
하안주공의 힘은 한두 단지만 바뀌는 사업이 아니라는 데 있다. LH가 관리하는 13단지를 제외한 1~12단지가 8개 사업구역으로 나뉘어 재건축을 추진하고 있다.
이미 속도를 낸 곳도 있다. 3·4단지는 포스코이앤씨가 시공사로 선정됐고 계획 규모가 4,004가구다. 6·7단지도 기존 2,600여 가구를 3,240가구로 재건축하는 방안을 추진하며 약 1조1,549억원 규모의 시공사 선정 절차에 들어갔다.
개인적으로는 이 부분이 가격에 가장 큰 영향을 줬다고 본다. 막연히 언젠가 재건축한다는 기대와 실제 정비계획, 사업시행자, 시공사 선정 단계까지 움직이는 사업은 시장에서 다르게 평가된다.
분담금과 임대주택 변수
출처: 대한경제
그렇다고 9억5,000만원이라는 가격을 재건축 확정 수익으로 볼 수는 없다. 단지마다 사업 단계가 다르고 시공사를 선정했다고 바로 이주와 착공으로 넘어가는 것도 아니다.
공사비도 중요한 문제다. 6·7단지만 해도 예정 공사비가 1조원을 넘는다. 공사비가 추가로 오르거나 일반분양 수입이 기대에 못 미치면 조합원이 부담해야 할 금액이 커질 수 있다.
최근에는 광명시가 정비사업 과정에서 공공임대주택 추가 반영을 요구하면서 주민 반발도 나오고 있다. 결국 앞으로 봐야 할 숫자는 신고가보다 정비계획 확정 속도와 예상 분담금, 공사비다.
출처: 대한경제
하안주공을 보면서 오래된 아파트의 가격을 준공연도만으로 판단하기 어렵다는 생각이 든다. 지금 가격에는 낡은 집보다 앞으로 만들어질 새 주거지에 대한 기대가 훨씬 크게 들어가 있다.
다만 기대가 이미 9억원대 가격에 상당 부분 반영됐다는 것도 무시하면 안 된다. 개인적으로는 이제 얼마나 더 오르느냐보다 재건축 속도와 조합원 분담금이 현재 가격을 끝까지 뒷받침할 수 있느냐가 하안주공의 진짜 시험대라고 본다.
참고 및 출처 자료
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