“억장이 무너져요..” 2억이나 낮췄는데도 안 팔리는 ‘이 지역’ 아파트

데일리캐치 2026.09.17

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출처: 시사저널

온라인 쇼핑을 하다가 가격이 30% 넘게 내려가면 괜히 한 번 더 보게 된다. 평소 살 생각이 없었던 물건도 이 정도면 괜찮은 것 아닌가 하는 생각이 들기 때문이다.

그런데 집은 이야기가 완전히 다르다. 제주에서는 6억원대였던 아파트를 4억원대로 낮춰 파는 사례까지 등장했는데 미분양은 오히려 늘었다. 가격을 크게 깎았는데도 매수자가 움직이지 않는 상황이다.

제주 미분양 3303가구

출처: 삼다일보

국토교통부 2026년 7월 주택통계에서 제주 미분양은 3303가구로 집계됐다. 6월 2909가구보다 394가구, 13.5% 증가한 규모다.

더 눈에 들어오는 숫자는 준공 후 미분양이다. 이미 공사를 끝냈는데도 주인을 찾지 못한 주택이 2364가구에 달한다. 전체 제주 미분양의 약 71.6%다.

전국적으로도 지방 준공 후 미분양이 문제지만 제주는 특히 부담이 크다. 6월 2339가구에서 7월 2364가구로 다시 늘었다.

개인적으로는 3303가구라는 전체 숫자보다 2364가구가 이미 완공된 집이라는 점이 더 중요하다고 본다. 분양을 기다리는 물량이 아니라 당장 팔아야 할 재고가 쌓이고 있다는 의미이기 때문이다.

6억대에서 4억대 할인

출처: 제주의소리

현장에서는 가격을 크게 낮추는 움직임도 나타났다. 애월읍의 한 사업장은 기존 6억원대였던 분양가격을 4억원대로 낮춰 계약자를 찾고 있다.

다만 이 숫자를 제주 전체 집값이 6억원에서 4억원으로 떨어졌다는 의미로 받아들이면 안 된다. 특정 미분양 사업장의 할인분양 사례다.

그럼에도 시사하는 점은 크다. 집값에서 1억~2억원은 결코 작은 차이가 아닌데 가격을 낮추는 것만으로 수요가 바로 살아나지 않고 있기 때문이다.

결국 문제는 싸냐 비싸냐를 넘어선다. 과거 제주살이와 세컨드하우스 열풍을 타고 들어왔던 외지인 수요가 약해진 상황에서 실제 거주할 사람이 현재 공급량을 얼마나 받아줄 수 있는지가 더 중요해졌다.

착공 전 2154가구 부담

출처: 제이누리

더 신경 쓰이는 부분은 앞으로 들어올 공급이다. 기사에 따르면 제주에서 민간 분양 공동주택 사업계획 승인을 받은 물량은 42개 단지 5696가구다.

이 가운데 3542가구가 착공됐고 2154가구는 아직 착공 전이다. 현재 미분양이 충분히 해소되지 않은 상태에서 새로운 물량이 계속 시장에 들어오면 기존 사업장 입장에서는 가격 경쟁이 더 치열해질 수 있다.

물론 제주 전체를 하나의 시장처럼 볼 수도 없다. 제주시 생활권의 실거주 아파트와 관광지 인근 읍·면 지역의 세컨드하우스 성격 주택은 수요층 자체가 다르기 때문이다.

그래서 제주 집값이 모두 무너지고 있다고 단순화하는 것도 조심해야 한다. 지금 숫자가 보여주는 것은 특정 지역과 상품에서 수요보다 공급 부담이 훨씬 크게 나타나고 있다는 사실에 가깝다.

출처: 헤드라인제주

앞으로 제주 부동산에서 할인율보다 준공 후 미분양 숫자를 먼저 볼 필요가 있다고 본다. 6억원을 4억원으로 내렸다는 것은 결과가 아니라 사업자가 수요를 찾기 위해 꺼낸 수단이기 때문이다.

결국 중요한 숫자는 2364가구다. 이 물량이 실제 계약으로 얼마나 빠르게 줄어드는지, 신규 공급이 조절되는지가 확인돼야 분위기가 달라졌다고 말할 수 있다. 가격을 내렸는데도 재고가 계속 쌓인다면 제주 주택시장의 문제는 단순한 가격 할인을 넘어 수요와 공급의 불균형에 있다고 봐야 한다.