“신축이 6000만원이라고?” 25년 만에 완공했지만 미분양된 ‘이 아파트’

출처: 연합뉴스

온라인에서 반값이라는 표시를 보면 나도 모르게 한 번 더 보게 된다. 그런데 할인 대상이 물건이 아니라 준공한 지 몇 년 안 된 아파트라면 이야기가 달라진다.

전남 광양에서는 실제 이런 일이 벌어졌다. 2022년 완공된 광양펠리시아의 한 공매 물건이 1억5600만원에서 시작해 반복된 유찰 끝에 최저입찰가 6000만원까지 내려갔다. 싸다는 생각보다 왜 아무도 사지 않았을까라는 궁금증이 먼저 생기는 숫자다.

497가구 중 435가구 공매

출처: 광양만신문

광양펠리시아는 광양시 옥곡면 신금리에 있는 497가구 규모 아파트다. 2022년 10월 사용승인을 받은 비교적 새 아파트지만 탄생 과정은 평범하지 않았다.

사업은 1997년 옥곡그린아파트라는 이름으로 시작됐다. 사업자 부도 이후 시행·시공 주체가 여러 차례 바뀌며 장기간 방치됐고 2021년 다시 공사가 진행돼 약 25년 만에 완공됐다.

하지만 준공이 끝은 아니었다. 미분양 문제가 이어지고 시공사 남흥건설의 부도까지 겹치면서 결국 400가구가 넘는 물량이 공매시장으로 넘어갔다.

최근 공매 기준으로는 497가구 가운데 435가구, 약 87%에 달한다. 몇몇 집주인의 급매가 아니라 사실상 단지 대부분의 처분 문제가 된 셈이다.

20회 유찰 뒤 6000만원

출처: 커뮤니티

가장 눈에 들어오는 것은 역시 가격이다. 한 20층 물건은 최저입찰가가 1억5600만원 수준이었지만 약 20차례 유찰되면서 6000만원까지 내려갔다.

여기서 중요한 구분이 있다. 6000만원은 광양펠리시아의 일반적인 아파트 시세가 아니라 특정 공매 물건의 최저입찰가다.

실제로 국토부 실거래 자료를 보면 전용 45㎡는 2023년 1억8000만원에 거래된 기록이 있다. 최근에는 매매 거래 자체가 드물고 2026년 전용 45㎡ 월세는 보증금 300만원에 월 30만~39만원 수준의 신고가 확인된다.

공매에는 또 다른 변수도 있다. 일부 물건은 기존 임대차계약과 인도·명도 문제 등 낙찰자가 별도로 확인해야 할 조건이 있는 것으로 알려졌다.

그래서 1억5000만원짜리를 6000만원에 사는 투자라고 단순 계산하면 위험하다. 낮은 가격에는 시장이 그동안 입찰하지 않은 이유가 함께 들어가 있기 때문이다.

소형 34~45㎡ 수요의 한계

출처: 대한경제

단지 구성도 눈여겨볼 필요가 있다. 광양펠리시아는 전용 34~45㎡ 소형 주택으로 구성됐다. 애초 산업단지 주변 1~2인 가구 수요를 겨냥한 상품이었다.

문제는 497가구를 채울 만큼 실제 수요가 충분했느냐다. 신축이라는 장점이 있어도 생활권과 교통, 직장 접근성, 임대수요가 받쳐주지 않으면 대규모 공급을 시장이 흡수하기 어렵다.

여기에 수백 가구가 한꺼번에 공매로 나오면 낙찰자 입장에서도 향후 매매와 임대 경쟁을 생각할 수밖에 없다. 내가 싸게 샀더라도 비슷한 물건이 계속 시장에 남아 있다면 되팔거나 세입자를 구하는 것이 쉽지 않을 수 있다.

출처: 광양시민신문

개인적으로는 그래서 6000만원이라는 가격보다 435가구라는 숫자가 더 중요하다고 본다. 한 채가 싸게 나온 것과 단지의 약 87%가 공매 대상이 된 것은 완전히 다른 문제다.

광양펠리시아 사례는 신축이면 결국 팔린다는 공식이 항상 맞는 것은 아니라는 점을 보여준다. 부동산에서 새집이라는 상품성보다 더 중요한 것은 그 집을 실제 필요로 하는 수요다.

결국 공매에서 먼저 확인할 숫자는 할인율이 아니다. 왜 20번 가까이 아무도 낙찰받지 않았는지, 임대수요가 얼마나 있는지, 권리관계와 명도 부담은 무엇인지부터 살펴봐야 한다. 6000만원이라는 가격표가 싸게 보일수록 그 가격이 만들어진 이유를 먼저 확인해야 한다.

참고 및 출처 자료

1. KB부동산 – 광양펠리시아 단지정보

2. 공동주택관리정보시스템 – 광양펠리시아 세대수 및 사용승인 정보

3. 국토교통부 실거래가 공개시스템 – 광양펠리시아 매매 실거래 자료

4. 국토교통부 실거래가 공개시스템 – 광양펠리시아 전월세 실거래 자료

5. 한국자산관리공사 온비드 – 광양펠리시아 공매 물건 및 입찰정보

6. 땅집고 – 광양펠리시아 435가구 공매 및 반복 유찰 관련 보도

7. 뉴스핌 – 광양펠리시아 438가구 공매 관련 보도

8. 땅집고옥션 – 광양펠리시아 공매가격 및 권리관계 분석

9. 아파트리더 – 광양펠리시아 월세 실거래 자료

10. 국토교통부 실거래가 기반 자료 – 광양펠리시아 전용 45㎡ 거래내역

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