“20억 아파트 옆에 4억짜리가?” 강남에서 벌어진 이상한 일

출처: 한국경제

같은 동네에서 집을 알아보다 보면 지도상으로 몇 분 차이인데 가격표는 전혀 다른 세상처럼 느껴질 때가 있다. 그래도 강남 대치동에서 전용 84㎡ 전세가 한쪽은 20억원, 다른 쪽은 4억5000만원이라는 숫자를 보면 순간 눈을 다시 확인하게 된다.

그런데 이번 숫자는 단순히 오래된 아파트와 신축 아파트의 차이로만 설명하기 어렵다. 은마아파트 재건축이 사업시행계획인가를 통과하면서 앞으로 집을 비워야 하는 시점이 가까워진 것이 전세시장에 먼저 반영되고 있기 때문이다.

8억대 전세 6억대로

출처: 동아일보

은마아파트 전용 84㎡ 전세 거래를 보면 변화가 꽤 선명하다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 5월 14건이 거래되며 평균 8억2821만원이었던 전세보증금은 8월 7건, 평균 6억3664만원으로 낮아졌다.

현재 시장에는 4억5000만원 수준의 급전세 매물까지 등장했다. 다만 여기서 구분할 부분이 있다. 4억5000만원은 평균 실거래가격이 아니라 시장에 나온 최저 매물 가격이다. 은마 전세가 전체가 이 가격까지 내려갔다고 보는 것은 무리가 있다.

가격이 내려가는 이유도 비교적 분명하다. 은마는 지난 7월 사업시행계획인가를 받았다. 앞으로 관리처분계획과 이주 절차가 이어지는 만큼 새로 들어오는 세입자는 2년 계약기간을 안정적으로 채울 수 있을지 고민할 수밖에 없다.

옆 단지 20억의 역설

출처: 파이낸셜뉴스

더 눈에 띄는 것은 주변 시장이다. 기사에 따르면 대치SK뷰 전용 84㎡는 3월 16억원에서 이달 20억원에 전세 거래가 이뤄졌다. 대치삼성 역시 전용 59㎡가 5월 9억원대에서 8월 11억원에 거래됐다.

즉 대치동 전체 전세시장이 약해져 은마 가격이 떨어진 것이 아니다. 오히려 주변 단지 전세가격이 올라가는 상황에서 은마만 재건축이라는 특수 변수 때문에 반대 방향으로 움직이고 있다.

그래서 20억원과 4억5000만원이라는 숫자만 단순 비교해서는 안 된다. 20억원은 실제 거래가격이고 4억5000만원은 급전세 매물 호가다. 같은 전용 84㎡라고 해도 건물 연식과 주거환경, 계약 안정성까지 완전히 다른 조건이다.

4400가구 이주 변수

출처: 아이뉴스24

개인적으로는 지금의 저렴한 은마 전세보다 이후가 더 중요하다고 본다. 은마는 약 4400가구에 달하는 대단지다. 실제 이주가 시작되면 현재 은마에 거주하는 세입자와 소유주 일부가 주변 주택을 동시에 찾아야 한다.

문제는 은마의 전세가격을 떨어뜨린 재건축이 이후에는 반대로 대치동 전셋값을 밀어 올리는 요인이 될 수도 있다는 점이다. 주변 전세 매물이 충분하지 않다면 학군과 생활권을 유지하려는 수요가 인근 단지에 집중될 가능성이 있다.

다만 내년 상반기 이주가 확정됐다고 단정할 단계는 아니다. 강남구 공식 자료상 관리처분계획 수립과 인가 등 후속 절차가 남아 있고 조합은 2028년 착공을 목표로 하고 있다. 결국 실제 관리처분인가와 이주 일정이 가장 중요한 확인 지점이다.

출처: 동아일보

이번 상황에서 4억5000만원이라는 숫자보다 더 흥미로운 것은 재건축이 전세가격을 움직이는 방향이다. 이주 전에는 계약 불확실성 때문에 해당 단지 전세가가 떨어지고, 이주가 시작되면 주변 단지에는 새로운 전세 수요가 몰릴 수 있다.

결국 은마의 저렴한 전세가 대치동 전세시장 약세를 의미하는 것은 아니다. 앞으로 봐야 할 숫자는 급전세 호가보다 관리처분인가 시점과 실제 이주 규모, 그리고 대치동 주변 전세 매물 감소 속도라고 본다.

참고 및 출처 자료

1. 강남구청 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획인가 고시

2. 강남구청 은마아파트 사업시행계획인가 보도자료

3. 강남구청 은마아파트 사업시행계획인가서 전달 자료

4. 강남구청 은마아파트 재건축 후속 공정회의 자료

5. 국토교통부 실거래가 공개시스템

6. 아시아경제 은마아파트 전세가격 및 거래량 분석

7. 아시아경제 대치SK뷰·대치삼성 전세 실거래 관련 보도

8. 이데일리 은마아파트 사업시행인가 이후 시장 동향

9. 조선비즈 은마아파트 재건축 사업 관련 보도

10. 매경이코노미 은마아파트 재건축 및 분담금 관련 보도

11. 서울시 정비사업 정보몽땅 은마아파트 재건축 사업정보

12. 한국부동산원 서울 강남권 아파트 전세가격 동향

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