출처: 연합뉴스
집값 숫자를 보다 보면 가끔 계산기를 다시 두드리게 되는 순간이 있다. 몇천만원 차이라면 그러려니 하는데 17억원대였던 아파트가 28억원에 거래됐다는 숫자는 그냥 넘기기 어려웠다.
더 눈에 들어온 것은 한 아파트의 신고가가 아니었다. 최근 1년 직방 시세 기준으로 분당구 아파트값이 29.5% 오르며 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 도대체 분당에 무엇이 겹친 것인지 따져볼 필요가 있다.
17억에서 28억 거래
출처: 호갱노노
백현동 백현마을2단지 전용 84㎡는 2024년 1월 17억9500만원에 거래됐고 올해 7월에는 28억원 거래가 나왔다. 두 거래를 비교하면 2년6개월 사이 10억500만원, 약 56% 차이다.
다만 여기서 숫자를 확대해석하면 안 된다. 특정 두 거래의 가격 차이가 56%라는 것이지 분당 아파트 전체가 56% 상승했다는 의미는 아니다.
분당 전체 흐름은 직방 자체 매매시세가 더 참고할 만하다. 지난해 9월부터 올해 8월까지 상승률은 29.5%였다. 직전 1년 상승률 10.6%보다 상승 속도 자체가 크게 빨라진 모습이다.
GTX와 재건축의 결합
출처: 한국경제
분당 안에서도 가격을 움직인 이유는 조금씩 다르다. 백현동과 삼평동 등 판교권에서는 판교테크노밸리라는 일자리와 GTX-A 성남역이 강점으로 작용한다.
GTX-A 수서~동탄 구간은 2024년 3월 개통했다. 기존 경강선에 GTX-A가 더해지면서 성남역 주변 단지에서는 서울 접근성 개선이라는 변화가 실제로 발생했다.
반면 1990년대 조성된 기존 분당에서는 재건축이 더 큰 변수다. 시범단지와 샛별마을, 목련마을에 이어 양지마을까지 사업시행자가 지정되면서 선도지구 4개 구역 모두 사업 주체가 정해졌다.
개인적으로는 이 두 가지가 동시에 움직였다는 점이 중요하다고 본다. 판교에서는 교통과 일자리, 기존 분당에서는 재건축이라는 서로 다른 기대가 분당구 전체 가격을 끌어올리는 구조다.
6만호 몰린 재건축
출처: 땅집고
재건축 열기는 숫자로 보면 더 확실하다. 성남시가 올해 특별정비구역으로 지정할 예정 물량은 1만2000호인데 사전 제안에 참여한 규모는 50개 구역, 6만6037호였다. 예정 물량의 약 5.5배다.
하지만 6만6037호가 모두 재건축된다는 뜻은 아니다. 실제 선정 물량은 제한돼 있고 선정 이후에도 사업계획과 각종 인허가, 분담금 결정, 이주와 철거 같은 긴 과정이 남는다.
GTX 역시 일정 변수를 확인해야 한다. 결국 지금 가격에는 이미 교통 개선과 재건축에 대한 기대가 상당 부분 들어가 있다고 볼 수 있다. 앞으로는 기대보다 실제 사업 속도가 단지별 가격을 가를 가능성이 있다.
출처: 문화일보
분당 집값을 보면서 개인적으로 가장 눈에 들어온 숫자는 28억원보다 6만6037호다. 그만큼 재건축을 원하는 단지가 많지만 올해 예정 물량은 1만2000호이기 때문이다.
결국 같은 분당이라고 앞으로 똑같이 움직이지는 않을 가능성이 있다. 특별정비구역에 실제로 어디가 포함되는지, 분담금은 얼마인지, GTX 연결이 언제 현실화되는지가 중요하다. 이제는 분당이라는 이름보다 단지별 사업 속도를 더 세밀하게 볼 시점이라고 본다.
참고 및 출처 자료
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국토교통부 실거래가 공개시스템
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국토교통부 GTX-A 사업 추진 관련 자료
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성남시청 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 관련 자료
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성남시청 2026년 분당 특별정비구역 1만2000호 지정 계획
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성남시청 분당 특별정비구역 6만6037호 신청 자료
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성남시청 양지마을 재건축 사업시행자 지정 자료
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성남시청 분당 선도지구 사업시행자 지정 자료
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성남시청 시범단지·샛별마을·목련마을 특별정비구역 관련 자료
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직방 아파트 매매시세 분석 자료
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세계일보 분당 아파트 가격 상승 및 재건축 분석 보도
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