전셋집을 구할 때 예산을 정해 놓아도 막상 매물이 몇 개 남지 않으면 선택 기준이 달라진다. 조금 오래됐거나 원하는 조건에서 벗어난 집도 다시 보게 된다.
특히 이사를 미루기 어려운 세입자에게는 가격보다 지금 계약할 집이 있느냐가 먼저다. 공급이 줄어든 시장에서는 이런 조급함이 가격을 밀어 올리기 쉽다.
최근 서울 강북권 전세시장에서 이 현상이 선명해지고 있다. 성북과 노원의 올해 전셋값 상승률이 12%를 넘었고 노원에서는 30년 된 구축 전용 84㎡가 9억원을 넘긴 거래도 나왔다.
노원 전세 9억원의 의미
한국부동산원 집계에서 9월 둘째 주까지 올해 아파트 전세가격은 성북구 12.84%, 노원구 12.25% 상승했다. 같은 기간 서울 평균 7.79%와 비교하면 두 지역의 상승 폭이 두드러진다.
출처: 아시아경제
노원구 중계동 건영3차 전용 84㎡ 9층은 9월 11일 9억1000만원에 신규 전세계약이 체결된 것으로 보도됐다. 1995년 준공 단지지만 올해 1월 같은 면적과 층의 계약보다 보증금이 2억3000만원 높았다.
다만 이 한 건을 노원 구축 아파트 전체의 전세 시세로 받아들이기는 어렵다. 같은 면적이라도 단지와 층, 학군 접근성, 내부 상태, 갱신 여부에 따라 계약금액이 달라지므로 개별 신고가와 지역 평균을 구분해야 한다.
가격 상승과 함께 봐야 할 지표는 매물이다. 아실 집계를 인용한 보도에 따르면 9월 22일 노원구 전세 매물은 1년 전보다 51.5% 감소했으며, 서울 전체 역시 13.3% 줄어 세입자가 고를 수 있는 선택지가 좁아졌다.
구축까지 오르는 전세 수급
전세가격은 아파트의 연식만으로 결정되지 않는다. 원하는 지역에 새로 나오는 전세가 부족한 상황에서는 기존 구축도 대체재가 되면서 가격 차이가 좁혀질 수 있다.
출처: 한국일보
KB국민은행의 8월 수도권 전세수급지수는 180.1이었다. 이 지수는 100보다 높을수록 공급 부족을 느끼는 중개업소 응답이 많다는 의미여서, 최근 전셋값 상승을 볼 때 가격과 함께 수급 상황을 살펴볼 필요가 있다.
여기에 신규 입주물량 부족, 기존 세입자의 계약 유지, 집주인의 실거주 전환 등이 신규 전세 공급을 제약할 수 있다. 다만 현재의 매물 감소와 가격 상승을 특정 규제 하나의 결과로 단정하기보다는 여러 공급·수요 요인이 동시에 작용한 결과로 보는 편이 안전하다.
출처: 동아일보
전세를 찾는 실수요자라면 신고가 자체보다 비슷한 예산에서 선택할 수 있는 단지 수를 먼저 확인할 필요가 있다. 전세보증금과 매매가격의 차이가 빠르게 줄어드는 단지라면 전세 유지와 매수의 자금 부담도 같은 기준으로 비교해야 한다.
마치며
예산 안에서 여러 집을 비교할 수 있을 때와 남은 매물 중 하나를 골라야 할 때의 선택은 전혀 다르다. 지금 강북권 전세시장에서 눈여겨볼 부분도 높은 계약 한 건보다 선택 가능한 매물이 얼마나 줄었느냐다.
30년 된 구축에서 9억원대 전세계약이 나온 것은 상징적이지만 그것만으로 지역 전체의 적정가격을 판단할 수는 없다. 지금은 신고가보다 매물 감소와 반복되는 후속 거래가 실제 상승세를 이어가는지 확인하는 것이 중요하다고 본다.
강북에서 전세를 구하는 실수요자라면 같은 전용면적의 최근 신규계약과 갱신계약을 나눠 보고, 주변 대체 단지까지 비교하는 기준을 세울 필요가 있다. 전세와 매매의 자금 차이가 작아졌다면 대출 부담과 거주 기간까지 계산한 뒤 선택하는 편이 현실적이다.
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