아파트를 시세보다 몇억원 낮은 가격에 살 기회가 생긴다면 숫자부터 눈에 들어온다. 하지만 계약하고 얼마 지나지 않아 잔금 대부분을 내야 한다면 이야기는 달라진다.
가격 차이가 아무리 커도 정해진 날짜에 돈을 마련하지 못하면 내 기회가 될 수 없기 때문이다. 무순위 청약에서 분양가만큼 자금 일정이 중요한 이유다.
광명 철산에서 이런 상황을 보여주는 물량이 나왔다. 철산자이 더 헤리티지는 7억~8억원대 분양가로 4가구가 공급돼 최근 거래가격과 큰 차이를 보인다.
철산자이 6가구의 조건
철산자이 더 헤리티지는 철산주공 8·9단지를 재건축한 3804가구 규모 단지다. 이번 공급은 전용 59㎡A 3가구와 59㎡C 1가구로 총 4가구다.
출처: 머니투데이
59㎡A 분양가는 가구별로 7억1700만원부터 8억800만원이며 59㎡C 1가구는 7억5700만원이다. 최근 같은 면적에서 14억원대 거래가 확인돼 분양가와 거래가격 사이에는 상당한 격차가 있다.
단순 가격 차이는 최대 6억~7억원 수준이지만 이것이 당첨 즉시 확정되는 현금 수익은 아니다. 실제 처분가격과 각종 취득비용이 달라질 수 있고 더 헤리티지에는 거주의무 조건도 확인해야 한다.
인근 철산자이 브리에르에서는 59㎡ 2가구가 재공급된다. 분양가는 8억170만원과 8억6670만원 수준이지만 생애최초 특별공급과 일반공급으로 나뉘며 더 헤리티지와 청약 자격도 같지 않다.
시세차익보다 중요한 잔금
이번 청약에서 가장 현실적인 기준은 주변 아파트가 얼마인지보다 당첨 후 필요한 돈을 제때 마련할 수 있느냐다. 이미 입주가 진행된 단지라 일반적인 신규 분양처럼 2~3년에 걸쳐 자금을 준비하는 구조와 차이가 있다.
출처: 나무위키
보도와 모집공고 내용을 종합하면 당첨자는 계약금 납부 이후 짧은 기간 안에 잔금 대부분을 준비해야 한다. 분양가가 8억원이라면 시세와의 차이보다 계약금과 잔금을 어떤 자금으로 마련할지 먼저 계산해야 한다.
대출도 분양가와 시세의 차액만큼 자동으로 나오는 것이 아니다. 개인 소득과 기존 부채, 담보 조건 등에 따라 실제 한도가 달라질 수 있으며 더 헤리티지는 2027년 5월 30일까지 적용되는 거주의무도 함께 살펴야 한다.
출처: 경향신문
따라서 청약을 검토한다면 예상 차익보다 자기자금과 실제 대출 가능액을 합쳐 잔금을 감당할 수 있는지가 첫 번째 기준이다. 자금계획이 성립한 뒤에야 주변 실거래와 분양가의 차이가 의미 있는 가격 메리트가 된다.
마치며
처음 몇억원이라는 가격 차이를 보면 당첨 자체가 수익처럼 느껴질 수 있다. 그러나 무순위 청약에서는 당첨과 실제 소유권을 확보하는 과정 사이에 자금이라는 큰 문턱이 있다.
광명 철산의 이번 물량은 최근 거래가격과 분양가의 차이가 큰 것은 분명하다. 다만 그 차이를 그대로 확정 차익으로 계산하기보다 자격과 거주의무, 잔금 조달 조건까지 포함해 판단하는 것이 맞다고 본다.
청약을 고민하는 실수요자라면 주변 시세부터 계산하기 전에 당첨 직후 필요한 자기자금을 먼저 적어보는 편이 현실적이다. 무순위 청약에서 가장 중요한 숫자는 예상 차익보다 내가 실제로 마련할 수 있는 잔금이다.
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