집값이 크게 움직인 단지를 볼 때 최고가와 최저가 두 숫자는 유독 눈에 잘 들어온다. 하지만 실제로 집을 구하는 사람에게 중요한 것은 그 사이에서 어느 가격의 거래가 반복됐는지다.
성남 수정구 산성역포레스티아가 그런 사례다. 18억원을 넘겼던 전용 84㎡에서 10억원대 거래가 등장했고, 최근에는 다시 15억~16억원대 거래가 확인되고 있다.
18억2500만원에서 10억4000만원으로 떨어졌다가 그대로 16억원까지 회복했다고 단순하게 연결하면 실제 흐름을 놓칠 수 있다. 세부 면적과 층, 거래 시점부터 나눠볼 필요가 있다.
18억 2500만원과 10억 4000만원 사이
산성역포레스티아는 4,089가구 규모로 2020년 입주한 대단지다. 전용 84.94㎡에서는 2022년 2월 4일 18억2500만원 거래가 기록됐다.
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이후 시장 조정은 컸다. 2023년 1월 전용 84㎡에서 9억6000만원 거래가 확인됐고, 2025년 8월 3일에는 전용 84㎡ 11층이 10억4000만원에 거래됐다.
다만 10억4000만원을 당시 단지의 일반적인 84㎡ 가격으로 보기는 어렵다. 해당 거래가 나온 시점의 최근 6개월 전용 84㎡ 평균 실거래가격은 12억5920만원으로 집계됐다.
따라서 18억2500만원과 10억4000만원의 차이는 7억8500만원이지만, 한 집의 가치가 43% 떨어졌다는 의미는 아니다. 시점도 다르고 세부 전용면적과 층도 다른 개별 거래를 비교한 숫자다.
다시 16억원대, 무엇을 봐야 할까
더 중요한 변화는 그 이후다. 전용 84.92㎡는 2026년 6월 15억5000만~15억8000만원, 7월에는 15억7500만~16억원 거래가 확인되며 가격대가 다시 높아졌다.
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이 흐름은 한 번의 저가 거래가 현재 시세를 계속 대표하지 않는다는 점을 보여준다. 2026년 8월에는 전용 84.96㎡ 12층이 16억8000만원에 거래되는 등 같은 84㎡군 안에서도 타입과 층에 따라 가격 차이가 나타났다.
산성역포레스티아는 8호선 산성역을 이용할 수 있고 성남 원도심에서는 대규모 정비사업이 이어지고 있다. 반면 주변 신축 공급과 시장 유동성도 함께 가격에 영향을 줄 수 있어 정비사업 기대만으로 최근 가격 회복의 원인을 하나로 단정하기는 어렵다.
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실거주자라면 18억2500만원이라는 과거 최고가보다 최근 같은 타입과 비슷한 층에서 얼마에 여러 번 거래됐는지를 먼저 확인하는 편이 현실적이다. 현재의 매수가격과 전세가격, 필요한 자기자본까지 함께 비교해야 과거 고점 회복이라는 숫자에 끌려가지 않는다.
마치며
큰 폭으로 떨어졌다가 다시 올라온 집은 과거 최고가가 자연스럽게 기준점처럼 보인다. 하지만 오늘 집을 사는 사람에게 과거의 가장 비싼 한 건이 반드시 적정가격을 알려주는 것은 아니다.
산성역포레스티아에서 더 눈여겨볼 부분은 7억8500만원이라는 낙폭보다 이후 실거래 분포가 다시 15억~16억원대로 이동했다는 사실이다. 동시에 최고가와 저가 모두 개별 거래라는 한계도 같이 봐야 한다.
결국 가격 회복 여부를 판단하는 기준은 최고가 한 건이 아니라 최근 동일 면적·유사 층의 반복 거래다. 산성역포레스티아처럼 가격 변동이 컸던 단지일수록 점 하나보다 여러 거래가 만드는 흐름을 보는 것이 중요하다.
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