“집 한 채뿐이라고 믿다가 노후 자금 날립니다..” 세무사가 도장 찍기 전 반드시 따져보라는 비과세 조건 4가지

집이 한 채뿐이니 팔아도 세금은 없다고 믿는가. 그 믿음만으로 도장을 찍었다가 수천만원짜리 고지서를 받을 수 있다.

1주택자 비과세는 저절로 주어지는 혜택이 아니다. 보유 기간, 거주 기간, 집값, 이사 시점까지 조건을 모두 맞춰야 한다. 노후 자금 대부분이 집에 묶여 있다면 언제 파느냐에 따라 남는 생활비가 달라진다. 팔기 전에 점검할 네 가지를 정리한다.

첫째, 2년 보유하고 조정대상지역이면 2년 거주
기본 요건은 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유하는 것이다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 보유 기간 중 2년 이상 실제로 살아야 한다. 지금은 규제가 풀린 지역이라도 취득 당시를 기준으로 판단한다.
세를 주고 다른 곳에 살았다면 거주 요건을 채우지 못했을 수 있다. 등기 날짜와 전입 기록을 꺼내 직접 세어보는 것이 출발점이다.

둘째, 12억원을 넘으면 넘은 만큼은 과세
요건을 갖췄더라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전부 면제되지 않는다. 양도차익 가운데 12억원을 넘는 비율만큼은 세금을 낸다. 15억원에 판다면 차익의 5분의 1이 과세 대상이 된다.
집값이 오른 곳에서 오래 살았다면 이 기준선을 넘기 쉽다. 비과세라는 말만 믿고 세금을 0원으로 잡아두면 자금 계획이 어긋난다.

셋째, 일시적 2주택은 3년 안에 정리
이사하려고 새집을 먼저 사면 잠시 두 채가 된다. 이때는 기존 집을 취득하고 1년이 지난 뒤 새집을 사야 하고, 새집 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔아야 비과세가 유지된다. 기존 집도 보유·거주 요건을 갖춰야 한다.
시장은 생각대로 움직이지 않는다. 매수자가 나타나지 않아 기한을 넘기면 혜택은 사라진다. 새집을 계약하기 전에 기존 집 매도 일정부터 세워두는 편이 안전하다.

넷째, 오래 보유하고 오래 살수록 커지는 장기보유특별공제
과세되는 부분이 생겨도 장기보유특별공제로 부담을 덜 수 있다. 1세대 1주택자가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했다면 보유와 거주 기간에 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 공제된다.
거주 기간이 2년에 못 미치면 일반 공제율이 적용돼 공제 폭이 크게 줄어든다. 몇 달만 더 살면 공제 구간이 바뀌는 시점이라면 서두르지 않는 것도 방법이다.

집은 평생 쌓은 자산이자 노후를 받치는 기둥이다. 세법은 자주 바뀌므로 오래전에 들은 기준을 그대로 믿어서는 안 된다.
계약서에 서명하기 전에 날짜와 금액을 직접 확인하고, 세무사나 국세청 상담으로 한 번 더 점검하라.

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