11월 3일 (금) 부동산 브런치

경제만랩 2023.11.03 조회수

오늘의 부동산 뉴스

1. 고금리에 주춤…전국 아파트 매매가 상승세 다소 둔화
– 전국 아파트 매매가격이 넉 달째 오름세를 이어가고 있으나 상승폭은 둔화… 고금리 기조가 지속될 것이라는 전망에 상승 동력이 떨어진 것으로 관측, 한때 집값 상승 기조를 이어가던 세종은 3주 연속 하락세를 이어가고 있어
– 한국부동산원의 ’10월 5주 전국 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 전국의 아파트 매매가격은 전주보다 0.04% 상승… 서울은 전주와 마찬가지로 0.07% 올라 24주 연속 상승세를 지속했고, 수도권(0.08%)과 지방(0.01%)은 전주보다 상승폭이 0.01%포인트 축소
– 금리 상승에 대한 불안 심리를 돌파할 만한 다른 호재가 나타나지 않자 추격 매수로 이어지지 못하며 매매시장의 전반적인 상승 동력이 떨어진 것으로 풀이… 서울은 25개 자치구 가운데 보합을 기록한 노원과 동작을 제외한 나머지 23개구가 모두 상승
– 전국 아파트 전셋값도 0.12% 오르며 15주 연속 상승세를 이어갔고, 수도권은 0.20%로 전주(0.24%)보다 상승폭이 축소됐으나 서울은 0.19%로 전주보다 상승폭이 0.01%포인트 커졌고, 5대 광역시(0.04%), 8개도(0.04%) 등이 전주의 상승폭을 그대로 유지

2. 서울 매물 ‘8만 천장’ 뚫렸다…팔 사람과 살 사람 ‘동상이몽’
– 서울 아파트 매물이 최초로 ‘8만건 천장’을 뚫어… 겨울철 폭락했던 집값이 24주 연속 오르며 팔 사람은 줄을 잇는데, 고금리 장기화에 정작 살 사람이 관망세로 돌아섰기 때문으로 매수자·매도자의 동상이몽이 심화하면서 당분간 매물 적체가 심화할 것이라는 전망
– 업계에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 총 8만452건으로 집계… 해당 통계를 작성하기 시작한 2020년 11월 이후 역대 가장 높은 수치로 올해 초 5만513건과 비교하면 약 10개월 만에 59.3%(2만9939건) 증가한 셈
– 관망의 핵심 이유는 가격으로 매도자와 매수자의 매도 호가 격차가 상당… 서울 아파트 가격은 지난해 하반기 미국발 고금리 여파로 급격히 하락했지만, 올해 초 정부 규제완화에 힘입어 빠르게 회복한 것
– 업계에선 대출 금리인상으로 이자부담이 커졌고, 정부의 대출억제로 자금 조달 여건이 악화되면서 매수심리가 크게 위축됐다고 설명

3. ‘역전세난’ 온다더니 심상치 않네…잠실 아파트 4억 뛰었다
– 서울 아파트 전셋값이 심상치 않아… 서울 25개 자치구 전부 전셋값이 오른 것으로 이는 금리 인상과 매매시장의 불확실성이 커지면서 실수요자들의 선호도가 높은 단지를 중심으로 세입자들이 몰렸기 때문
– 행당동에 있는 ‘서울숲리버뷰자이’ 전용 84㎡도 지난달 25일 9억5000만원에 새 세입자가 들어와 지난 8월 맺어진 신규 계약 8억1600만원보다 1억3400만원이 뛰었고, 연초(1월)엔 7억8000만원에 계약이 이뤄졌는데 이보다는 1억7000만원 상승
– 동작구에 있는 ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡는 지난달 12억원에 세입자를 들이면서 지난 2월 7억5000만원보다 4억5000만원 상승… 송파구에 있는 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡도 지난달 20일 12억4000만원에 전세 계약을 체결해 지난 1월 8억4000만원보다 4억원이 올라
– 업계에서는 금리 인상에 대한 불안감과 집값이 고점을 찍고 횡보하는 등 매매시장 불확실성에 실수요자들이 전세를 선호하는 현상이 두드러지고 있다며 역세권과 대단지 등 세입자들이 선호하는 곳들을 중심으로 임차수요자 유입되면서 전셋값이 뛰었다고 설명

4. “재초환법 통과라도 기다리자”…강남 분양 줄줄이 연기
– 분양가 상한제 적용으로 기대를 모았던 강남 분양 예정 아파트 일정이 내년으로 줄줄이 연기되고 있어… 강남권 분양이 미뤄지는 것은 공사비 증액과 설계 변경, 조합장 재선출 등이 표면적인 이유지만 속내는 분양가를 좀 더 높게 받으려는 조합의 계산이 작용
– 급등한 공사비를 보전하기 위해 분양가를 높게 받아 조합원 부담을 줄이려는 조합이 많다는 것… 재건축초과이익환수제 개정안 통과 이후 분양하자는 목소리도 커… 환수금액이 워낙 크다 보니 조합에서 이 부담을 줄이는 게 낫다는 판단에 분양을 연기한다는 것
– 올 초까지만 해도 강남권 9개 단지가 연내 분양을 예정했으나 이 가운데 청담르엘, 래미안 원펜타스, 래미안원페를라, 아크로리츠카운티, 신반포 메이플 자이 등 5개 단지가 분양을 내년으로 미뤄…
– 업계에선 분양가가 오르는 추세여서 급한 단지가 아니라면 조합이 분양 일정을 연기한며 일반분양에서 수익성을 높여 공사비 인상분을 메우려고 하는 것인데 강남은 분양가상한제 단지인데다 재초환 부담이 커… 분양을 미뤄서라도 규제 완화를 기대하자는 분석

5. 외지인 서울 아파트 매수 시들…올 들어 최저 ‘22.7%’
– 9월 서울 아파트 외지인 매입 비중이 올해 들어 가장 적은 것으로 나타나… 금융권의 대출 제한과 고금리 등으로 매수 심리가 위축되고 있는 것으로 풀이
– 한국부동산원에 따르면 9월 서울 아파트 매매거래 중 서울 외 지역 거주자의 매입 비중은 22.7%로 나타나… 서울 아파트 매매거래 3845건 중 외지인이 사들인 아파트가 874건으로 이는 올해 월별 기준으로 가장 적은 비중
– 다만, 실수요자들에게 큰 인기를 얻었던 특례보금자리론 일반형 대출이 중단되고, 50년 만기 주택담보대출도 제한되면서 주춤하는 모양새… 4분기에는 대출 제한과 고금리, 집값 상승 등의 영향으로 외지인의 서울 아파트 매입은 가라앉을 수 있다는 분석도 나와
– 업계에선 집값이 하락하자 특례보금자리론 등을 활용해 서울 등 상급지로 갈아타기 하려는 수요가 있었지만, 하반기에는 아파트값이 상승세를 보이고 있고 금리도 여전히 높은 상황이라 매수심리가 위축될 수 있을 것이라고 설명

오늘의 건설 뉴스

1. 주택경기 얼마나 어렵길래 …‘청약불패’ 에코델타시티도 포기
– 부산의 알짜 지역으로 각광을 받은 에코델타시티의 공동주택 사업을 포기한 첫 사례가 나와… 원자잿값 급등으로 공사비가 치솟은 가운데 고금리로 인한 자금 조달 부담까지 가중된 결과란 분석
– 업계에 따르면 부산 에코델타시티 사업단은 최근 3개 공동주택용지(4·5·29블록)의 분양공고를 냈는데, 이 가운데 29블록이 계약 포기로 인한 재분양 공고로 눈길을 끌고 있어… 4만2770㎡ 규모의 29블록 부지의 예정가격은 825억4610만원
– 당초 치열한 경합을 뚫고 이 부지를 낙찰받은 건설사는 계약금 성격의 신청예약금 40억원까지 포기한 것으로 알려져… 에코델타시티의 경우 공장용지를 포기한 사례는 있지만 공동주택 용지를 포기한 것은 이번이 처음
– 지방권 부동산경기가 얼마나 어려운 지를 단적으로 보여주는 방증이란 게 업계 시각… 개발업계에선 PF 대출금리가 워낙 많이 올라 서울 등 수도권도 사업이 힘든 상황인데, 부산권 사업이 얼마나 흥행하겠느냐며 사업을 이어가긴 부담스러운 상황이라고 설명

2. 서울 리모델링 최대어 ‘이곳’…대형 건설사들 벌써부터 ‘군침’
– 공사비만 2조원에 달해 ‘서울 리모델링 최대어’로 꼽히는 동작구 ‘우극신(우성 2·3단지, 극동, 신동아4차)’이 시공사 선정 작업에 본격 돌입하면서 대형 건설사들이 대거 관심을 보이고 있어
– 업계에 따르면 서울 동작구 사당동 일대 이수극동·우성2·3단지 리모델링조합은 최근 15개 건설사들에게 시공자 입차 참여 의사를 묻는 공문을 지난달 31일 각각 발송했으며 그 결과 대다수 시공사들이 회신을 통해 참여의사를 밝혀
– 조합 관계자는 “아직 구체적으로 밝힐 순 없지만 이중 5곳은 확실한 참여의사를 밝혔다”며 “나머지 중 복수 업체도 ‘검토기간이 조금 더 필요하다’고 답했다”고 설명… 예전부터 현대건설, 현대엔지니어링, 포스코이앤씨, GS건설, 한화건설 등 대형 건설사가 검토
– 우극 리모델링 조합은 이르면 연내 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 내년 5월께 총회를 열 계획… 조합 관계자는 “공사비가 많이 올랐으나 그만큼 주변시세와 분양가도 많이 올라 충분히 사업성이 있을 것으로 판단한다”고 언급

3. 정비사업 자금조달 ‘양극화’…非서울 지역 금리 연 5% 이상
– 금융권 대출금리가 상승하는 가운데 정비사업장도 지역간 자금조달 양극화가 나타나… 서울의 입지 좋은 사업장은 금융권의 러브콜에 금리부담이 없는 반면, 서울 외곽 지역과 지방 지역은 최대 6% 이상의 금리를 부담해야 하거나 대출기관 선정에 애를 먹고 있어
– 시공사가 중소형 건설사인 정비사업장이라면 시공사 재무 리스크 등을 고려하는 등 금융권의 건설사 리스크 회피 현상이 벌어져… 경기 부천시 정비사업조합은 9월 중도금대출 담당 금융기관을 선정하기 위한 입찰을 진행했지만 1차례 유찰 후 재입찰을 통해 선정
– 하지만 상반기부터 신일과 대우산업개발 등 일부 중견 건설사들의 부도가 연이어 일어나면서 지난 9월 가로주택 등 중소형 사업장들에게 타격이 상당… 2금융권 부동산 PF 부실 문제가 화두였던 지난 3월에도 중소형 사업장들은 자금조달에 애를 먹어
– 업계에선 상반기 미분양 물량이 먼저 빠르게 소화된 곳도 서울이었고, 일단 서울 지역은 중소형 사업장이라도 어떻게든 된다는 점에서 금융회사들의 리스크 부담이 덜하다며 서울 외 수도권과 지방 지역은 금융회사들도 대출을 맡기 꺼려 하는 분위기라고 설명