11월 20일 (월) 부동산 브런치

경제만랩 2023.11.20 조회수

오늘의 부동산 뉴스

1. 10월 수도권 아파트 분양가의 45%는 ‘땅값’…올 들어 최고
– 지난달 수도권 아파트 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 올해 들어 최고치를 기록한 것으로 나타나… HUG에 따르면 지난 10월 전국 민간아파트 분양가에서 대지비가 차지하는 비중은 평균 40%로 집계돼 이는 지난 9월(34%)과 비교해 6%포인트 오른 수치
– 2021년 연평균 28%에 그쳤던 이 비중은 지난해 12월 40%를 기록한 뒤 올해 월간 30%대 수준을 오가다 지난 5월과 7월, 10월에는 40%로 각각 최고치를 찍어… 지난달 수도권 민간아파트 분양가에서 대지비가 차지하는 비중은 45%로 전월보다 2%포인트 상승
– 전국 5대 광역시 및 세종시는 33%, 기타 지방은 24%… 지역별로 보면 지난달 서울 지역의 민간아파트 분양가에서 대지비가 차지하는 비중이 56%로 전국 시도 가운데 가장 높았고, 이는 전월보다 6%포인트 오른 것
– HUG는 “같은 지역이라도 지역 내 분양가와 대지비가 서로 다르고, 이는 신규 분양사업장의 학군, 역세권 등 입지 여건에 따라 크게 좌우되므로 지역 내 분양이 적은 경우 비중의 편차가 크게 발생할 수 있다”고 설명

2. 서울 1순위 청약 경쟁률, 작년의 6배 ‘껑충’…양극화는 여전
– 올해 분양가 상한제 아파트가 인기를 끌면서 서울 지역의 청약 경쟁이 작년의 6배 수준으로 치열해진 것으로 나타나… 다만 세 자릿수의 경쟁률을 기록한 경우는 소수고, 한 자릿수에 그친 단지도 적지 않아 청약시장의 양극화가 지속하는 것으로 나타나
– 한국부동산원 청약 자료를 분석한 결과, 올해 들어 이달 15일까지 서울 지역에서 청약을 진행한 아파트 단지는 총 28개… 이들 단지의 일반 공급 물량은 4천233가구였고, 1순위 청약은 25만2천845건이 접수돼 서울의 1순위 청약 경쟁률은 59.7대 1로 집계
– 지난해 연간 서울 지역의 1순위 청약 경쟁률이 10.2대 1이었다는 것을 고려하면 6배 수준으로 경쟁률이 뛴 것… 올해 서울 지역의 청약 경쟁률이 크게 뛴 데에는 분양가 상한제가 적용된 단지들의 기여가 커
– 업계에선 고금리 장기화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려, 각국 전쟁에 따른 분양가 상승 등으로 내년 청약 시장의 분위기는 올해와 크게 다르지 않을 것”이라며 “지역별·상품별 청약 수요 쏠림 현상이 지속할 전망”이라고 언급

3. 강남 집값도 ‘주춤’…부동산 2차 하락인가, 단기 조정인가
– 지난달 서울 아파트 실거래가격이 9개월 만에 상승세가 꺾이면서 부동산 시장이 조정 국면에 들어선 것 아니냐는 전망이 나와… 특히 정부의 대출 규제와 고금리 기조 속에 지난해 하반기에 이어 부동산 ‘2차 하락’이 현실화하는 것 아니냐는 불안감이 고개를 들어
– 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 실거래가지수(11월15일 기준 잠정치)가 전월 대비 -0.45%를 기록하며 상승세가 9개월 만에 꺾여… 정부가 9월 말 특례보금자리론을 축소하는 등 대출 규제에 나서자 시장이 즉각 반응한 것이란 분석
– 전문가들은 대체로 현재 부동산 시장이 조정 국면이라고 평가… 부동산 시장이 작년처럼 곤두박질칠 가능성은 거의 없다고 분석하며 내년 신생아 특례대출, 아파트 입주량 최저 등 집값을 자극할 수 있는 요인이 많다고 설명
– 반면 고금리로 투자 수요는 줄고, 매물이 늘고 있는 점도 주목… 서울 아파트 매물은 올해 초 5만 건에서 7만 건대로 늘어난 것…정부의 규제 완화로 실수요가 유입돼 상반기 반등했을 뿐 집값은 대세 하락할 것으로 본다는 분석도 있어

4. “보증금 떼일라”…빌라·다세대 전세 거래 피한다 ‘역대 최소’
– 전세시장에서 보증금 보장 불신이 커지며 빌라·다세대 등 비아파트 전세 거래 비중이 역대 최소 수준으로 줄어… 특히 지방은 거주민들의 아파트 선호에 따른 비아파트 수요 감소, 아파트로 이동하면서 증가한 빈집 등으로 인해 장기간에 걸쳐 비아파트 시장이 위축
– 업계에 따르면 올해 전국 주택 전세 거래 총액은 아파트 181조5000억원, 비아파트 44조2000억원으로 조사돼 비중을 살펴보면 아파트 80.4%, 비아파트 19.6%… 비아파트 비중이 20% 미만으로 떨어진 경우는 2011년 주택 임대 실거래가가 발표된 이후 처음
– 전세시장이 아파트 전세시장은 2023년 들어 가격이 상승하며 회복세를 보였으나, 비아파트 전세시장의 침체는 장기화하고 있어… 비중도 줄어들고 전체 거래 규모도 크게 줄어든 것
– 권역별 주택 전세 거래 총액은 수도권이 178조4000억원, 지방이 47조4000억원으로 비중은 수도권 79%, 지방이 21%… 업계에선 비아파트 전세시장에서 안전한 거래를 위한 안전성을 확인할 수 있는 제도와 서비스의 개발이 필요하다고 설명

5. 서울 빌라촌 정비 빨라진다
– 서울 노후 소규모 단지의 재개발이 빨라질 전망… 서울시는 소규모 단지의 재개발 모델인 ‘모아주택·모아타운’의 활성화를 위해 통합심의 때 건축·도시계획 분야는 물론 경관·교통·재해·교육환경 분야도 포함한다고 밝혀… 이를 통해 사업기간이 3∼6개월 단축될 전망
– 시는 이를 위해 ‘소규모주택정비 통합심의위원회’를 구성하고 운영계획도 수립… 소규모주택정비사업 특성상 규모가 작은 사업장도 다수 포함된 만큼, 위원 5∼10명 이하의 소위원회도 운영해 신속한 심의를 지원할 방침
– 나아가 전문가 사전자문 의무화 방침도 폐지했다. 전문가 사전자문은 사업시행계획에 대한 통합심의 이전에 기술적 검토를 위해 지난 2019년부터 운영해왔지만 실효성 논란에 휩싸이면서 이번에 전면 폐지
– 서울시 주택정책실장은 “통합심의위 운영은 모아주택 및 모아타운 프로젝트에 새 활력을 불어넣을 것”이라며 “오는 2026년까지 목표한 우리 시의 3만호 공급에 차질이 없도록 공공 지원을 아끼지 않겠다”고 설명

오늘의 건설 뉴스

1. 애물단지 전락 ‘도시형생활주택’, 비아파트 규제 완화에도 찬바람
– 한때 아파트 대체재로 인기를 끌었던 도시형생활주택이 시장의 외면 속에 애물단지로 전락한 모습… 집값이 조정기에 접어들고 고금리로 인한 부담이 커지면서 수요가 급감하자, 공급물량도 현저히 줄어
– 국토교통부에 따르면 올 들어 9월까지 전국 도시형생활주택 인허가물량은 5752가구로 1년 전(2만1956가구) 대비 74% 대폭 줄었고, 같은 기간 서울의 인허가물량은 2032가구… 1년 전(8307가구)과 비교하면 75.5% 쪼그라든 것으로 확인
– 도시형생활주택은 도심에 위치하고 아파트와 비교해 분양가가 훨씬 저렴한 데다 청약통장도 필요 없어 실수요는 물론 투자수요의 관심이 높았지만, 고금리와 전국적으로 불어닥친 전세사기 문제 등이 더해지면서 도시형생활주택 시장 분위기가 급격히 얼어붙어
– 정부는 공급 부족 우려를 해소하고 주택공급 속도를 올리기 위해 다시 비아파트에 대한 규제를 완화하겠다고 밝혀… 하지만, 아파트 분양시장도 초양극화가 나타나는데 임차인도 구하기 어려운 도생이 정책만으로 살아나길 기대하는 건 한계가 있다는 분석

2. 오피스텔에 어린이집·경로당 만들기 쉬워진다
– 이르면 내년부터 오피스텔에도 어린이집, 경로당 같은 주민 공동시설을 만들기가 쉬워져… 국토부는 지난 17일 어린이집과 경로당을 오피스텔의 부속 용도로 인정해 용도 변경 없이 설치할 수 있도록 하는 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 행정 예고
– 오피스텔은 건축법상 업무시설이지만, 주거 목적으로 이용할 수 있고 바닥난방 설치 규제도 완화되면서 대형화하는 추세… 그러나 아파트와 같은 공동주택과 달리 건축물 용도변경 없이는 어린이집 등 주민공동시설을 설치할 수 없지만, 안전 규제는 완화
– 현행 건축법상 16층 이상 공동주택은 16층부터 최상층까지 피난거리 40m 기준을 적용해야 돼… 피난안전구역 또는 지상으로 통하는 직통계단까지 보행 거리가 40m 이하여야 한다는 뜻으로 불이 났을 때 계단까지 가는 거리가 너무 멀면 피난이 어렵기 때문
– 그러나 오피스텔 건축 기준은 16층 이상일 때 층수와 관계없이 ’40m 기준’을 적용해야 하는 것으로 해석될 수 있어, 오피스텔도 아파트처럼 16층 이상인 층에 대해서만 피난거리 기준을 적용하도록 규정을 명확히 해

3. 사면초가 디벨로퍼 브릿지론…시공사 본PF 조건 ‘신용보강 제외’
– 최근 부동산 시행사 디벨로퍼들이 고금리 부담은 물론 시공사의 신용보강 거절 등에 몸살을 앓고 있어… 브릿지론을 조달해 토지를 매입했지만 시공사들이 본PF로 전환하기 위한 조건을 ‘신용보강 제외’ 조건을 내세우기 때문
– 부동산개발업계가 “아무리 HUG 등의 PF보증 심사가 완화된다고 해도 의미가 없다”고 지적한 이유도 이 때문으로 시공사가 책임준공 등 신용보강에 대해 질색하는 상황에서는 브릿지론에서 본PF로 전환하는 것 자체가 불가능한 셈
– 시공사들이 책임준공 등 신용보강을 꺼려 하는 것은 공사비 증가로 인해 추가 조달해야 할 비용 문제 때문에 공사기간 내에 준공하는 책임준공이 어려워질 수 있기 때문… 책임준공을 하지 못할 경우, 시공사가 PF대출 등 채무를 모두 인수해야 한다는 조건이 붙어
– 업계에선 PF사업장 현장에서는 시공사와 금융회사 등의 이해관계가 충돌하고 있어 HUG나 주택금융공사의 PF보증 자체를 신청하지도 못하고 있다며 브릿지론 만기연장 금리나 낮춰주면 그나마 나을 것이라고 설명