재개발·재건축 투자의 기본이 입지분석이라고?
같은 서울이라도 수요가 몰리는 곳은 따로 있습니다. 더 좋고 더 편리한 곳에서 살고 싶은 게 모든 사람의 마음이기 때문이지요. 선호도를 결정 짓는 입지 조건을 하나하나 따져봐야 부동산 시세의 흐름이 보일 것입니다.
각자의 상황에 맞는 지역을 선별해, 입지를 분석하는 방법을 자세히 살펴보겠습니다. 미래에 새 아파트 단지가 될 지역들의 입지를 따져 보고 분석하는 일은 재개발·재건축 투자의 가장 기본이 됩니다.
부동산 가격을 결정짓는 입지조건 5가지
1.일자리
오늘의 강남을 만든 일등공신은 바로 ‘일자리’입니다. 그만큼 입지에서 일자리만큼 강력한 요건은 없습니다. 좋은 일자리가 있는 곳의 부동산 가격이 오르는 건 당연합니다.
지방에서도 대기업이 있는 지역은 꾸준히 수요가 일어납니다. 좋은 일자리가 많다는 것은 그 지역의 소득 수준이 평균 이상이라는 것이고 상가나 제반환경 또한 그에 맞춰 올라 간다고 보면 됩니다. 그러므로 꾸준히 살기를 원하는 사람이 나타나는 것입니다.일자리가 많은 지역은 초고층 빌딩이 많다 보니 땅값이 비싸 주거지역이 많지 않습니다. 공급은 적은데 직장과 가까운 집을 원하는 사람들은 많으니 가격은 꾸준히 상승할 수 밖에 없습니다.
2. 교통
일자리에 빠르게 갈 수 있는 교통과의 접근성이 좋은 곳의 수요는 늘 꾸준합니다. 예를 들어 강남으로의 출퇴근이 편리한 전철 2, 3, 7, 9호선이 통과하는 지역의 수요는 풍부할 수밖에 없습니다. 투자를 할 때 교통호재가 있는 곳에 투자하면 실패확률이 크게 줄어듭니다
3. 교육 환경
아파트 가격을 좌우하는 가장 중요한 것이 학군입니다. 특히 명문 중·고등학교가 중요하며 더불어 학원가가 얼마나 형성되었느냐도 크게 좌우합니다. 강남으로 쏠리는 현상을 분석할 때도 항상 먼저 꼽는 것이 학군입니다.
4. 생활 환경
주변에 편의시설인 마트, 병원 등이 있는지도 중요합니다. 백화점을 슬리퍼 신고 갈 정도로 가깝게 있다는 의미로 ‘슬세권 프리미엄’이라는 말까지 생겨났습니다.
5. 자연 환경
선진국으로 진입할수록, 고령화가 심해질수록 건강이 중요시되고 가까운 곳에 자연이 필요합니다. 인공호수, 공원, 녹지 공간의 필요성이 앞으로 점점 높아질 수밖에 없는 이유입니다.
전 세계에서 가장 비싼 아파트가 있는 뉴욕의 맨해튼도 센트럴파크라는 대형 공원과 아름다운 허드슨강이 옆으로 흐르기 때문에 높은 가격을 형성하고 있는 것입니다. 우리나라 재개발 구역 3대장 역시 배산임수의 지형에 위치해 있습니다.
한남뉴타운은 옆으로 용산공원, 뒤로는 남산이 있고 앞으로 한강이 있습니다. 성수전략정비구역 역시 단지 옆에 서울숲공원이 있고 바로 앞에 한강조망권이 파노라마처럼 펼쳐집니다. 흑석뉴타운도 마찬가지로 뒤에 서달산과 국립현충원 공원이 있고 앞에는 한강공원이 연결됩니다.
현재 저평가되어 있지만 향후 상승 여력이 큰 주식인 가치주는 부동산으로 치면 무엇에 해당될까요? 앞으로 새 아파트가 될 재개발·재건축 물건일 것입니다. 사실 재개발·재건축 물건은 앞으로 새 아파트가 되므로 가치주와 우량주에 동시에 투자하는 셈이 됩니다.
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