프로처럼 현장 답사하는 방법&질문리스트 총정리
부동산 시장에 관심이 있으셨다면 임장을 많이 들어 보셨을텐데요. 인터넷으로 입지 분석를 분석한다고 해서 무작정 투자를 하시면 안 되는 거 아시죠? 지도로 보는 것과 실제는 다를 수 있으니 직접 가서 봐야 합니다. 임장의 중요도를 아신다면 이제는 임장 현장에 나가서 어떤 것 부터 물어봐야 할 지 또 고민이 생깁니다.
오늘은 제가 현장에서 경험하며 쌓은 임장 노하우&질문 리스트들을 정리해 보았습니다. 재개발·재건축 투자의 성패는 공인중개사 활용과 성실한 현장 임장에서 결정되니 임장 가기 전에는 꼭 다음 내용을 활용하세요.
글을 따라 내려 가시면 임장 보고서 양식도 있으니 꼭 저장하고 가세요!😎
임장 진행 절차
①해당 구역 방문 ➡ ②부동산중개소 방문 ➡ ③조합 사무실 방문 ➡ ④임장보고서 작성
①해당 구역 방문
저는 임장 시 반드시 대중교통을 이용합니다. 먼저 지하철부터 단지 입구까지 도보로 얼마나 걸리는지 직접 걸어서 확인하기 위해서입니다. 도보 5분이라고 하는데 실제 걸으면 20분이나 걸리는 황당한 경우를 종종 겪게 되기 때문인데요. 특히 재개발 구역은 언덕인 경우가 많습니다. 인터넷 지도로 거리를 따져 보면 5분 거리인데 가파른 언덕인 경우 실
제로 걸어보면 15분이 걸리는 데도 있습니다. 이런 것은 현장에서만 파악할 수 있는 정보이지요. 구역의 골목골목을 걸어 다니며 다세대주택이 많은지 단독주택이 많은 지도 파악합니다. 구역 내에 가장 많은 유형의 주택을 소유한 이들의 의견이 조합에 반영될 확률이 높기 때문입니다.
종교시설이나 상가가 얼마나 있는지도 파악합니다. 종교시설은 대체시설이나 높은 이전비를 요구하는 경우가 많아 조합에서 어려움을 겪는 일이 잦습니다. 또한 상가는 감정평가를 할 때 권리금을 인정하지 않는데, 이로 인해 이주할 때 장애가 될 수 있습니다.
②부동산중개소 방문
저는 현장에 한 번 갈 때 서너 군데 이상의 중개소를 방문합니다. 미리 전화 예약을 했던 곳은 물론이고, 구역을 걸어 다니다가 발견하는 토박이(로컬) 중개소에 반드시 들어갑니다. 겉모습이 허름해 보인다고 그냥 지나치면 안 됩니다. 해당 구역에서 오랫동안 영업해온 곳일수록 주민들과 유대관계가 돈독해 원조합원의 매물을 많이 보유하고 있을 가능성이 높으니까요.
일반 아파트 중개와 달리 정말 좋은 재개발·재건축 매물은 공동중개를 하지 않는 편이어서 되도록 여러 중개소를 방문해 매물을 비교하고 다양한 시각의 정보를 듣는 것이 좋습니다. 부동산중개소에 방문할 때는 지나가는 뜨내기 손님이 아니라는 이미지를 주는 것이 중요합니다. 실제 투자금이 있든 없든 ‘나는 살 사람이다’라는 이미지를 주어야 부동산 중개소에서도 방문 전에 준비를 잘 해둡니다.
요령은 전화로 예약할 때 구체적인 수치를 주는 것입니다. 예를 들어‘투자금 5억 원이 있고 84㎡를 받을 수 있는 매물이면 좋겠다.’ 등의 구체적인 조건을 제시하는 것이 좋습니다. 별것 아니지만 좋은 매물을 소개받을 수 있는 환경을 만들어줍니다.
✅임장 질문 리스트
1) 첫 번째 질문
“해당 구역에 대해서 조사했는데 가진 투자금과 맞고 전망이 좋아 보여 방문했어요.”라고 말하면서 자연스럽게 대화를 시작합니다.
2) 두 번째 질문
현재 진행 단계, 재개발·재건축 사업에 대한 주민들의 호응 정도, 이주할 때까지 남은 예상 기간, 총세대수 대비 조합원 비율, 최근 프리미엄과 가격의 흐름, 매물 유형별 프리미엄 차이와 가격, 예상되는 조합원분양가, 일반분양가, 평형별 세대수, 조합원 혜택, 이주비 대출 조건, 인근 신축 시세, 입주 시 예상 가격 등 전체적인 정보를 차근차근 물어봅니다.
– “최근에 사업 속도가 빠른가요? 느린가요?”
– “이 구역의 특징이나 단점은 뭔가요?”
– “조합에 내분은 없나요?”
– “중개사님이 보시는 입주 시 84㎡의 가격은 얼마인가요?”
– “무상지급품목은 뭔가요?”
– “최근 2년간 프리미엄 가격 흐름은 어떤가요?”
– “최근 프리미엄이 얼마에 거래됐나요?”
③조합 사무실 방문
해당 구역의 사업 진행 상황이나 향후 계획을 듣기 위해서는 조합 사무실에 방문해야 합니다. 공인중개사와 조합에서 말하는 정보가 다를 때도 있으니 둘 다 방문해서 크로스체크를 하는 것이 좋습니다. 조합 사무실에서 파악해야 할 정보는 예상 비례율, 사업 단계별 예상 달성 시기,예상 일반분양가, 예상 조합원분양가, 비대위 활동 상황, 현재 진행 단계, 향후 일정 및 계획, 이주비 및 이사비 파악 등이 있습니다. 가능하면 조합 관계자(조합장, 조합이사)와의 면담을 통해 해당 사업 진행에 대한 의지를 파악하는 것도 좋습니다.
조합은 진행 속도나 이주시점 등을 보수적으로 말하는 경향이 있고, 중개사들은 재개발 매물 중개를 위해서 공격적으로 말하는 경향이 있기 때문에 양쪽의 의견을 종합해서 합리적으로 판단해야 합니다. 부동산중개사는 빨리 입주할 수 있다고 얘기해야 매수를 유도하기 용이하니 좀 더 빠르게 얘기하는 경향이 있습니다. 반면에 조합은 보수적으로 얘기합니다. 2025년 상반기에 입주할 수 있을 것 같아도 2025년 하반기라고 얘기하는 경향이 있습니다. 안내한 것보다 빨리 입주하면 조합원들이 고마워하지만 예상보다 늦게 입주하게 되면 조합원들의 불만이 터져나올 수 있으니 책임지지 못할 말은 하지 않으려는 것입니다. 양쪽 입장을 다 듣고 내가 중립적인 입장에서 판단하는 게 좋습니다.
④임장보고서 작성
사전 임장과 현장 임장을 통해서 조사해야 하는 항목을 정리한 것입니다. 해당 구역에 직접가서 필요한 정보를 취합하고 시장의 흐름을 파악했다면 이제 임장보고서를 작성합니다. 조합에서 들었던 이야기와 여러 공인중개사가 준 정보를 나만의 자료로 바꾸는 것입니다. 투자 여부를 더 정확히 판단하기 위해서라도 임장보고서는 꼼꼼히 작성하는 것이 좋습니다.
현장에서 매물을 소개받았을 때는 A라는 매물이 더 매력적이었지만, 집에 와서 여러 매물을 놓고 투자금이나 레버리지등을 비교해서 수치화하면 B라는 매물의 투자가치가 더 높은 경우도 많습니다. 형식에 맞게 빈칸을 채우면서 임장보고서를 작성하는 동안 해당 구역과 접했던 매물에 대한 생각을 정리할 수 있습니다. 제가 현장에 다니며 만들어 지금도 활용하고 있는 임장보고서 양식을 공유하니 임장 후 꼭 활용해보기 바랍니다.
현재 저평가되어 있지만 향후 상승 여력이 큰 주식인 가치주는 부동산으로 치면 무엇에 해당될까요? 앞으로 새 아파트가 될 재개발·재건축 물건일 것입니다. 사실 재개발·재건축 물건은 앞으로 새 아파트가 되므로 가치주와 우량주에 동시에 투자하는 셈이 됩니다.
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