초기 투자금은 얼마가 있어야 할까?
투자를 할 때 높은 수익률을 바라면서도 투자금과 수익을 계산해 보지 않고 큰돈을 투자하는 사람들이 꽤 있습니다. 기본적으로 투자를 할 때 투자금과 투자 기간, 수익률을 고려해야 합니다. 재개발·재건축 투자를 할 때도 얼마동안 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 낼지 계획하는 것이 중요합니다.
매수할 물건의 소유권을 이전할 때까지 필요한 비용이 얼마인지, 사업이 진행되는 동안 추가로 필요한 비용은 얼마인지, 사업이 완료되어 새 아파트를 받을 때까지 들어가는 비용이 얼마인지, 나중에 새 아파트가 됐을 때 기대할 수 있는 수익은 얼마인지 등을 꼼꼼하게 따져야 합니다.
이 질문들은 재개발·재건축 투자를 결정할 때 고려해야 할 가장 기본적인 것으로, 이 질문에 명확한 답을 하지 못한다면 투자하면 안 됩니다.
지금부터 알려드리는 방법을 반복해서 자신의 것으로 만든다면 재개발·재건축 투자를 위해 부동산중개소를 방문했을 때, 공인중개사로부터 매물 정보를 문자로 받았을 때, 지인의 투자 사례를 분석할 때 등 실전에서 유용하게 활용할 수 있습니다.
자 그럼, 이제 본격적으로 투자하기 좋은 물건인지 아닌지 계산기를 두드려 보겠습니다.
초기 투자금 계산하기
“매수 시 얼마가 필요할까”
재개발·재건축 구역에 있는 기존 부동산의 소유권을 이전할 때까지 들어가는 비용을 초기 투자금이라고 합니다. 실투자금과 같죠. 초기 투자금은 부동산의 매매가에서 레버리지를 뺀 금액입니다. 레버리지는 ‘대출금’이나 ‘임대보증금’을 의미하며 매매가는 감정평가액에 프리미엄이 더해진 금액입니다.
프리미엄과 초기 투자금 계산하는 연습을 해볼까요?
매매가 3억 원, 감정평가액 2억 원, 임차인에게 받은 전세보증금이 5,000만 원이라면
이 빌라의 프리미엄과 초기 투자금은 얼마일까요?
초기 투자금= 매매가 ‒ 레버리지(전세 보증금 또는 대출금)
= 감정평가액(권리가액)+프리미엄–레버리지(전세보증금 또는 대출금+이사비)
매매가=감정평가액(또는 권리가액)+프리미엄
이 빌라의 프리미엄은 3억 원(매매가)에서 2억 원(감정평가액)을 뺀 1억 원이고 초기 투자금은 매매가 3억 원에서 전세보증금 5,000만 원을 뺀 2억 5,000만 원입니다.
이렇게 공식을 응용해서 초기 투자를 한 곳이 수익이 나는 지 체크를 해야 합니다. 투자한 곳의 수익이 어떨지 계산해 보시길 바랍니다.
현재 저평가되어 있지만 향후 상승 여력이 큰 주식인 가치주는 부동산으로 치면 무엇에 해당될까요? 앞으로 새 아파트가 될 재개발·재건축 물건일 것입니다. 사실 재개발·재건축 물건은 앞으로 새 아파트가 되므로 가치주와 우량주에 동시에 투자하는 셈이 됩니다.
그리고 재개발·재건축 투자의 가장 중요 한 첫걸음은 몇 가지 원리와 이론, 그리고 용어를 익히는 일입니다. 그 첫걸음을, 구보다도 리얼한 사례로, 쉽고 빠르게 안내해주는 와 함께 하세요.
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