“계약 전에 꼭 확인하세요..” 빌라 전세 살던 60대가 보증금 못 받는 진짜 이유
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아파트보다 전세금이 적고 주거 환경도 괜찮아 보여서 빌라 전세를 선택하는 분들이 많습니다. 특히 은퇴 후에는 목돈을 아끼기 위해 보증금이 상대적으로 낮은 빌라를 찾게 됩니다. 하지만 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하거나 예상하지 못한 문제로 곤란을 겪는 경우가 적지 않습니다.
빌라 전세 계약에는 아파트와 다른 위험 요소들이 숨어 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 세 가지를 알려드립니다.
3위. 다가구주택인 줄 알았는데 무허가 개조였던 것
빌라처럼 보이는 건물 중에는 단독주택을 불법으로 여러 세대로 나눈 경우가 있습니다. 원래는 한 가구만 살 수 있는 건축물인데 내부를 임의로 개조해 여러 가구에게 임대하는 것입니다. 겉으로 보기에는 정상적인 다가구주택과 구분이 어렵습니다.
문제는 무허가 개조 건물은 전입신고나 확정일자를 받아도 법적 보호를 제대로 받지 못할 수 있다는 점입니다. 건축물대장에는 단독주택으로 등재되어 있어서 나중에 집주인과 분쟁이 생기면 전세권 설정조차 어려울 수 있습니다. 계약 전에 반드시 건축물대장 등본을 떼어보고 용도와 실제 구조가 일치하는지 확인하시기 바랍니다. 구청 건축과에 문의하면 합법적인 건물인지 알 수 있습니다.
2위. 근저당 금액이 전세금보다 많았던 것
집주인이 은행에서 대출을 받으면 그 집에는 근저당권이 설정됩니다. 근저당 금액이 전세보증금보다 적으면 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 돌려받을 가능성이 있습니다. 하지만 근저당이 전세금보다 많다면 경매 낙찰금에서 은행이 먼저 돈을 가져가고 세입자는 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.
특히 빌라는 한 건물에 여러 세대가 살기 때문에 다른 세대의 보증금까지 합산하면 건물 전체 담보 가치를 넘어서는 경우도 있습니다. 계약 전에 등기부등본을 떼어서 근저당 금액을 확인하고, 건물 전체에 설정된 근저당과 다른 세대의 전세금까지 고려해야 합니다. 근저당 금액이 크다면 전세보증보험 가입 여부를 미리 확인하거나 다른 집을 알아보는 편이 안전합니다.
1위. 집주인 연락두절로 보증금 못 받는 경우
계약 기간이 끝나 이사를 준비하는데 집주인과 연락이 되지 않는 경우가 있습니다. 전화를 해도 받지 않고 문자를 보내도 답이 없습니다. 처음에는 바빠서 그런가 보다 생각하지만 시간이 지나도 연락이 닿지 않으면 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
집주인이 경제적으로 어려워지거나 이미 다른 채무 때문에 보증금을 돌려줄 여력이 없을 때 이런 일이 발생합니다. 법적으로는 내용증명을 보내고 소송을 진행할 수 있지만 시간과 비용이 들고 결과도 불확실합니다. 계약 전에 집주인의 재정 상태를 완전히 파악하기는 어렵지만 최소한 등기부등본에서 가압류나 가처분 같은 기록이 있는지는 확인할 수 있습니다. 또한 계약 기간 중에도 집주인과 주기적으로 연락이 되는지 확인하고, 만료 몇 달 전부터 보증금 반환 계획을 미리 이야기해두는 것이 좋습니다. 전세보증보험에 가입해두면 이런 상황에서도 보증금을 돌려받을 가능성이 높아집니다.
빌라 전세는 전세금이 적다는 장점이 있지만 그만큼 위험 요소도 함께 따라옵니다. 무허가 개조 건물인지, 근저당 금액은 얼마인지, 집주인의 연락은 잘 되는지를 계약 전에 반드시 확인하시기 바랍니다.
보증금은 평생 모은 재산의 일부입니다. 집이 마음에 든다는 이유만으로 서두르지 마시고 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. 전세보증보험 가입이 가능한지도 미리 알아보십시오. 계약서에 도장을 찍기 전 하루 이틀 더 확인하는 것이 몇 년 뒤 보증금을 지키는 길입니다.
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