🏗️ “13억 완판 신화는 옛말”…광명 뉴타운, 미분양 시대가 열렸다

📉 활황 끝난 광명…이젠 공인중개사가 팔아야 한다

한때 “서울보다 더 뜨겁다”던 경기 광명 뉴타운 분양시장이 급속히 식고 있다. 불과 6개월 전만 해도 수백 대 1의 청약 경쟁률을 기록하던 지역에서 이제는 공인중개사에게 인센티브를 주며 분양을 떠넘기는 ‘MGM 마케팅’이 등장했다.

MGM은 ‘Members Get Members’의 약자로, 중개사가 분양을 성사시킬 경우 시행사로부터 100만~200만 원의 보수를 받는 구조다.

📌 광명도 이제 ‘완판 프리미엄’이 아닌 ‘인센티브 분양’의 시대

🏘️ ‘트리우스 광명’ 미분양 쇼크…13억도 못 팔았다

올해 말 입주를 앞둔 ‘트리우스 광명’은 광명2구역을 재개발한 단지다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가가 11억 8600만 원에 달하지만, 중대형 평형에서도 미달이 발생했다.

가장 선호도가 높은 평형대임에도 미분양이 난 것은 광명시장에 큰 충격으로 받아들여지고 있다.

📌 서울 옆 광명도 “입지 애매하면 못 팔리는 시대”

🧮 ‘광명자이힐스테이트SKVIEW’도 예상 밖 미분양

광명5구역을 재개발한 또 다른 단지 ‘광명자이힐스테이트SKVIEW’ 역시 일부 평형에서 미분양 사태를 겪었다. 전용 34㎡ 소형은 물론, 84㎡ 분양가도 12억 3500만 원을 넘는 고가로 책정돼 시장 부담이 커졌다는 지적이다.

이미 공인중개사 대상 분양 인센티브가 지급되고 있으며, 향후 분양 성적에 따라 더 많은 보상이 제시될 가능성도 제기되고 있다.

📌 이젠 “광명도 미분양 난다”는 인식 확산 중

🔁 “13억에도 완판”이 만든 착시…배짱 분양의 역풍

사실 이런 분위기가 급격히 바뀐 건 이전 분양 성공 사례 탓이 크다. 광명4구역 ‘광명센트럴아이파크’는 최고 13억 원 수준의 분양가에도 무순위 청약 5일 만에 전량 완판되며 이른바 ‘배짱 분양’ 성공 신화를 썼다.

이 때문에 후속 단지들 역시 고분양가를 밀어붙였지만, 정작 수요자들의 피로도는 이미 한계에 도달한 상태였다.

📌 과거 성공이 지금의 착시와 미분양을 불렀다

🧱 쏟아지는 공급…‘광명=안심 투자’ 공식 깨지나

문제는 앞으로 더 많은 공급이 예정돼 있다는 점이다. 광명뉴타운 9·11·12구역에서만 약 8000가구가 대기 중이다. 이처럼 공급이 몰리는 시점에 수요가 빠지면서, ‘광명=투자 안정지대’라는 공식이 흔들리고 있다.

특히 소득 대비 분양가가 너무 높아진 지금, 수요자의 판단은 이전보다 훨씬 보수적이다.

📌 “광명이라면 다 된다”는 믿음, 지금은 통하지 않는다

📉 집값도 꺾였다…광명시장 전반이 냉각 중

한국부동산원에 따르면 광명 아파트 매매가격은 2025년 1월부터 하락세로 전환됐다. 최근에는 급매물만 거래되는 상황이다. 거래 절벽에 분양 피로가 겹치며, 올해 분양 예정 단지들도 청약 흥행을 장담하기 어렵다.

특히 가격은 계속 높아지는데 수요는 소진된 상태라, 침체는 당분간 이어질 가능성이 높다.

📌 광명도 더 이상 ‘청약 안전지대’는 아니다