📉 “임대료 700만 원에 손님 0명” 청량리 SKY L-65 상가 공실 사태
청량리역 5번 출구 앞에 위치한 초고층 주상복합 ‘SKY L-65’. 한강 이북에서 가장 높은 65층 건물로 화제를 모았지만, 1층 상가 8곳 중 6곳이 텅 비었다. 2층 상황은 더 심각하다.
실제 운영 중인 점포는 커피 전문점, 미용실, 부동산 등 소수에 불과하다. 입주 1년이 지났지만, 유동인구가 기대에 미치지 못하면서 공실이 장기화되는 양상이다. 바로 맞은편 58층짜리 주상복합 상가도 상황은 비슷하다. 뷔페나 은행 등 일부만 운영 중이고, 대부분은 아직 텅 비어 있다.
📌 고층 브랜드 아파트도 상가 공실 리스크를 피하지 못하고 있다.
🚶 “역세권이지만 유동인구는 제한적” 실질 역세권 아닌 구조
청량리역은 1호선, 경의중앙선, 경춘선 등 6개 노선이 교차하고 GTX-B·C 노선도 예정된 교통 허브다. 하지만 정작 공실이 많은 상가들이 위치한 지역은 역 남단, 즉 유동인구가 적은 구역이다.
기존 농수산물시장, 약령시장 등은 역 북단에 있어 전통 상권과의 연계성도 낮다. SKY L-65 등 주상복합은 철도선로와 도로에 의해 단절돼 외부 수요 유입이 제한적이다.
📌 실질적인 유동인구 접근성이 없는 ‘형식적 역세권’ 상가의 한계가 드러난 셈이다.
🏗 구조적 문제… 상업시설 비율 과도한 주상복합 설계
이번 사태는 단순한 마케팅 실패가 아니다. 청량리 일대 대규모 재개발 사업은 공공성과 민간 수익성의 타협으로 대형 상가 비중이 지나치게 높아졌다.
공공기여 명분으로 상가를 다수 배치했지만, 실제 입주민 수요 외에는 상권이 형성되기 어려운 구조다. 서울시는 이런 문제점을 인식하고, 상가 비율 조정 등을 포함한 주상복합 설계 기준 개정을 검토 중이다.
📌 과도한 상가 공급은 수요자 분석 없는 일방적 공급 구조가 만든 결과다.
🧩 “도넛 브랜드도 입점 포기” 기업도 손 든 상권
입주 전부터 입점이 유력했던 유명 프랜차이즈조차 청량리 상권에서 발을 뺐다. 한 공인중개사는 “처음에 유명 도넛 브랜드도 검토했지만 상권이 살아날 가능성이 낮다고 판단해 포기했다”고 전했다.
브랜드 입점은 인근 유동인구 유입의 마중물 역할을 하는데, 이조차 실패하면서 일반 자영업자의 진입 장벽은 더 높아진 상태다.
📌 브랜드 입점 포기는 향후 상가 가치 회복 가능성에 대한 시장의 회의감을 보여준다.
🔄 결국 해법은 ‘시간’과 ‘재개발 완성도’에 있다
청량리역 일대가 서울 동북권 핵심지로 자리 잡기 위해서는 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 제기6구역, 청량리6·8구역 등 주변 재개발이 마무리되고 나서야 비로소 상가도 활성화될 수 있다는 것이다.
현재는 수요층이 제한된 데다 상가 내·외부 동선, 입점 업종 구성 등이 미흡해 실질 상권으로 기능하지 못하고 있다.
📌 도시계획과 개발 시기, 교통망과 생활권의 조화가 맞물려야 진짜 ‘역세권 상권’이 완성된다.
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