분당이 연이어 신고가를 갱신하며 재건축 기대감 속에 시장의 이목을 집중시키고 있다. 1기 신도시 중에서도 통합 재건축 추진과 잠재 가치가 높아 판교를 뛰어넘을 수 있다는 전망도 나온다.
심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 26일 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 “서울 한강 벨트가 불장 수준으로 달아오르며 일주일 단위로 가격이 급변하고 있다”며 “9월 들어 열기가 특히 거세졌고, 마포·성동·광진·동작 등 규제가 덜한 지역이 빠르게 움직이면서 지방 자산가 수요까지 유입되는 흐름이 보인다”고 말했다.
심 교수는 “9·7 대책은 분량만 많지 실현 가능성은 의문이며, 착공 시점을 대부분 2030년으로 명시해 불확실성을 키웠다”며 “대출 규제에 이어 추가 규제 예고 가능성까지 거론돼 ‘추석 전에 하겠냐’는 관망과 서두르는 매수 심리가 공존했다”고 분석했다.
분당이 한 달 새 수많은 신고가를 기록한 이유에 대해서는 “9·7 대책의 재개발·재건축 활성화 기조와 ‘1기 신도시 선도지구’ 패스트트랙 추진 기대가 맞물린 결과”라고 해석했다.
특히 분당만 돋보이는 배경에는 “과거 마포·강동과 어깨를 나란히 했던 분당이 뒤처지면서 ‘곧 신축이 되는 우리도 분발해야 한다’는 기대가 호가로 이어졌다”고 짚었다. 이외에도 “성남 구도심 재개발 신축 단지에서 학군을 고려해 분당 상급지로 갈아타려는 수요도 영향을 미쳤다”고 설명한다.
재건축 이후 분당 가치에 대해선 “판교를 넘어설 수 있다”고 평가했다. 현재 판교는 26억 원 대이지만 2009년 이후 입주로 20년 차에 접어들고 있다. 반면 분당은 3000세대 이상 통합 재건축과 326% 용적률, 4000~5000세대 대단지로 재탄생할 경우 편의시설 재정비 효과까지 더해 경쟁력을 가질 수 있다는 전망이다. 다만 대단지 통합 과정에서 내분 등 리스크는 여전히 존재한다고 지적했다.
1기 신도시 빌라, 단독주택의 전망에 대해 심 교수는 “일단 아파트 공급 의미가 커 먼저 진행될 것”이라고 내다봤다. 이어 “분당의 허용 용적률은 250%로 사업성이 높아 환급 가능성까지 거론됐지만, 일산은 지자체가 허용 용적률을 170%로 설정해 사업성이 떨어질 수 있다”고 부연했다.
지금 분당에 들어가도 되냐는 질문에 심 교수는 “지금도 괜찮다”고 했다. 그러면서 “지역별로 보되, 분당은 과거 마포•성동과 나란했던 점과 현재 가격 격차를 고려하고, 강동의 대장 ‘그라시움’이 25억 4000만원까지 거래된 정황과 비교해보면 여지가 있다”고 설명했다.
다만 두 가지 리스크를 체크해야한다고 강조됐다. 첫째, 공공 기여 확대 가능성이다. 분당의 공공 기여 규모를 추산하면 총 8조 8000억 정도로, 통합 단지당 1조원 이상 부담이 발생해 조합 내 갈등 요인이 될 수 있다. 둘째, 대체 주거지 부재다. 성남시와 국토부 간 제안이 번번이 좌초되는 등 대체지 확보 난항으로 인허가 ‘동시 처리’가 어려워지면 속도 저하와 공급 효과 약화가 불가피하다는 것이다.
심 교수는 “시장은 한강 벨트 확산과 함께 분당의 체력 회복 흐름이 유효하나, 공공 기여 룰과 이주 대책의 방향과 속도를 면밀히 확인하는 접근이 필요하다”고 당부했다.
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