용산 한강변 ‘붕괴 직전’ 아파트가 10억을 넘는 이유
1970년 준공, 올해로 55년차가 된 서울 용산구 중산1차시범아파트가 전용 17평(59㎡)에 10억6,000만원 신고가를 기록하며 시장을 놀라게 했다. 안전진단 D등급(재난위험), 누수·천장 붕괴 등 극심한 노후에도 불구하고 매매가는 서울시 평균 평당가보다 높고, 한강변·국제업무지구·강변북로 등 ‘금싸라기 입지’가 집값을 견인하고 있다.
이곳은 오래전부터 실사용 불편이나 안전 문제에도 불구하고 ‘재건축 기대감’으로 가격이 유지·상승해왔으며, 전문가들은 “입지·조망·용산 개발 시너지 덕분에 재건축시 평당가 1억원도 꿈이 아니다”라는 평가를 내놓는다.
‘붕괴 직전’인데 50년간 재건축이 막혔던 이유
중산1차시범은 ‘토지임대부주택’이라는 독특한 소유 구조가 가장 큰 걸림돌이었다. 즉, 건물만 주민 소유, 토지는 원래 서울시 소유였던 것. 이는 1970년대 와우아파트 붕괴 직후 혼란기에 토지 소유권 정리 서류가 사라졌고, 이후 아파트는 건물만 분양·소유하게 된 신기한 사례다. 현행 도시 및 주거환경정비법상 재건축 조합 자격은 ‘토지+건물 소유자’여야 한다. 때문에 30년 넘게 재건축 논의가 ‘공중에 붕 뜬’ 채 표류했다.
서울시 땅 사기 위해 12년 다툼, 결국 시가 매각으로 돌파
2004년 주민들은 서울시를 상대로 “점유·취득시효 완성”을 주장하며 무상 양도 소송까지 냈지만, 2016년 대법원 패소. 이후 서울시가 2022년 공유재산심의회에서 “시유지 4,695㎡를 주민들에게 매각” 결정, 감정가 1,091억 원에 10년 분할납부 조건까지 수용하며 재건축 길이 열린 셈. 소유주별 땅값 부담(2억4,000만~5억2,000만원)은 높지만, 주민 90% 이상이 동의금·계약보증금을 내고 올해 토지 매입을 시작했다.
재건축 추진, ‘토지임대부 아파트’ 새 선례로
중산시범 사례는 국내 최초로 시유지 매입 후 재건축에 들어가는 아파트로 기록될 전망이다. 토지 소유권이 넘어가면 정비구역 지정, 조합 설립, 시공사 선정, 사업시행인가 등 일반 구축아파트와 똑같은 재건축 절차를 밟을 수 있다. 실제로 2023~2025년 사이 토지 임차구조 아파트의 재건축 선례가 없다시피 했는데, 이번 성공 사례가 인근 이촌1구역 등 ‘땅 문제’로 막힌 지역에도 긍정적인 영향을 줄 거란 평가다.
한강 조망, 용산 국제업무지구 시너지…‘입지 프리미엄’이 결론
중산시범 1차는 강변북로·한강 바로 앞, 국제업무지구(미래형 복합개발)의 중심축 등 입지적 프리미엄이 극대화된 위치다. 한강 영구조망, 서울 도심—강남권 접근성, 청년정책 개발지 인접 등 각종 호재가 “안전점검 불합격 단지도 집값을 유지·급등”시키는 직접적 요인이다. 특히 재건축 추진에 성공하면 사업 이후 아파트가 ‘반값 분양’이나 ‘매가 상한제’ 사례로 남을지 시장의 관심이 집중된다.
‘55년 노후 아파트’가 10억 넘는 이유, 그리고 미래
중산1차시범 사례는 “재난위험 D등급, 안전진단 불합격, 토지임대부 한계” 같은 부정적 조건에도 불구하고, 입지와 재건축 기대감—그리고 ‘토지 소유권 이관’이라는 파격적 정책 등이 맞물려 가격이 급등했다는 상징적 사례다.
이제 소유주 90% 이상이 계약을 마치면서, 2026~2028년 재건축 본격화·완공 이후 한강변 구축 아파트 시장의 패러다임을 바꿀 첫 선례가 될 전망이다. 토지임대부 아파트의 가능성, 도시정비의 새 모델을 확인하는 트랜지션이 지금 서울 용산에서 벌어지고 있다.
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