정부가 10‧15 부동산 안정화 정책을 통해 은행권 대출 문턱을 높였으나 일부 ‘우회 대출’ 등 사각지대가 존재한다는 지적이 나온다.
23일 정준호 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 받은 ‘1~8월 서울 주택 매매 자금조달계획서’에 따르면, 전체 거래 4만9809건 중 금융기관 대출이 포함된 건수는 3만1731건(63%)으로 집계됐다. 특히 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 ‘6‧27 대책’ 이후인 7~8월 6억 원 이상 대출을 받은 사례는 1315건(29%)으로 조사됐다.
7~8월 두 달간 대출이 포함된 거래는 총 4470건이다. 금액별로는 △6억~7억 원 미만 812건 △4억~5억 원 미만 773건 △3억~4억 원 미만 592건 △5억~6억 원 미만 561건 △2억~3억 원 미만 487건 순이다. 10억 원을 초과한 사례도 280건에 달했다. 연소득의 40% 이내에서 원리금 상환을 허용해 소득이 높을수록 대출 가능액이 늘어난다는 점에서 6억 원 초과 대출이 가능했던 것으로 풀이됐다.
업계에서는 7~8월 10억 원 이상 고액 대출의 상당수가 사업자대출 등을 활용한 ‘우회 대출’일 가능성이 크다고 보고 있다. 정부는 지속적으로 대출 우회 통로를 차단하고 있다. 10‧15 대책을 통해 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 주택 시가 기준 15억 원 이하는 6억 원, 15억~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 일괄 제한하며, 금융권 대출 한도를 채운 뒤 저축은행이나 캐피털 등 2금융권 추가 자금 확보 통로를 막았다.
이 같은 정부의 노력에도 사업자 대출을 활용한 편법 영업은 기승을 부리고 있다. 개인이 사업자등록을 내 법인 또는 개인사업자 명의로 추가 대출을 받는 방식이다. 일부 대출모집법인은 대부업체에서 고금리 대출을 받아 주택을 구입한 뒤 사업자 대출로 대환하는 방식을 안내하고 있다. 대출 규제를 적용받지 않은 대부업체에서 12% 금리로 자금을 빌린 뒤 연 4~5%의 사업자 대출로 갈아타는 방식이다.
정부는 사업자 대출 주담대를 통해 규제지역 주택 구입을 제한하고 있으나 ‘담보대출’과 대환 등은 사각지대에 놓였다. 사업자 대출은 주담대와 달리 LTV·DSR 규제를 적용받지 않는다. 2금융권의 사업자금(운전자금, 인건비, 재고자산 구입 등)대출은 LTV 최대 60~70% 수준까지 가능하다.
상호금융권 관계자는 “우회해서 들어오는 것으로 의심되는 사업자 대출에 대해서는 금융당국 가이드라인에 따라 확인하고 있다”며 “사업자의 주소가 아파트로 돼 있으면 현장 확인을 거친다”고 말했다. 다만 “서류를 조작해서 들어오는 건 판별하기 어렵다”면서 “편법 대출을 찾거나 완벽히 걸러내긴 힘든 부분이 분명히 있다”고 토로했다.
이 외에 예금담보대출, 마이너스 통장 등 대출 풍선효과도 나타나고 있다. 담보 잔액의 90~95%까지 나오는 예담대는 16일 5대 은행 기준 6조1444억 원으로 집계됐다. 지난달 대비 1조5534억 원이 늘었다. 같은 기간 마이너스통장 대출도 7816억 원이 증가했다. 마이너스 통장 대출 잔액은 39조5709억 원에 달했다. 부동산 대책 발표가 예고되며 규제 구멍을 찾아 대출 수요가 몰린 것이다.
전문가들은 정부가 규제를 강화했지만 사업자대출 등 제도 내 구조적 한계가 여전히 남아 있다고 지적했다. 송승현 도시와경제 대표는 “1·2금융권에 동일한 LTV·DSR 규제가 적용되면서 과거처럼 저축은행이나 상호금융이 마지막 통로 역할을 할 수 없게 됐다”면서 “다만, 이름이 사업자 대출이거나 법인 명의, 비-실거주 목적 등 일반 가계 주담대 규제 대상이 아닌 특수 구조라면 일시적 회색지대가 존재할 수는 있다”고 설명했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “현재 정부와 금융권은 사업자 대출 형식으로 주택자금에 쓰는 행위를 중점 차단하고 있다”고 말했다. 이어 “과거에도 그랬듯 대출 제도 안에서 편법은 존재할 수 있다”면서 “특히 사업자등록은 비교적 쉽다. 제도 내에서 합법적인 경로를 찾아 편법대출이 있을 가능성은 존재한다”고 귀띔했다. 이 연구위원은 “정부가 모든 방법을 막을 수 없으니 사례 적발 후 사후에 차단하는 방식”이라 밝혔다.
한편, 당국은 우회 대출 통로 차단을 위해 힘쓰고 있다. 금융당국은 7월 사업자 대출 ‘꼼수’를 잡기 위해 대대적인 조사에 나섰다. 사업자 대출이 용도에 맞게 사용되지 않거나 허위 서류를 제출한 사실 등이 적발되면 대출을 즉각 회수하고 강도 높은 행정 제재를 부과한다는 방침이다. 국토교통부는 자금조달계획서 대출 유형에 ‘사업자 대출’을 추가했다.
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