안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 25년 주택임대소득과 관련하여
3주택 이상인 경우 필수로 계산해야 하는 간주임대료에 대한
이자율 3.1%에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
주택임대소득
주택을 소유 또는 임차하여
임차인에게 보증금 또는 월세를 받고
임차를 하게 되면
임차인에게 받은 보증금 및 월세에 대하여도
소득세가 과세됩니다.
이렇게 주택을 임대하여 발생하는 소득을
주택임대소득이라고 합니다.
참고로 상가를 임대하여 발생하는 소득은
사업소득으로 부가세가 부과되는 과세소득으로
부가세도 과세되고 소득세도 과세되지만
주택임대소득은 부가세가 면제되는 면세소득으로
소득세만 과세됩니다.
이러한 주택임대소득은
임차인으로부터 지급받은 월세
그리고 보증금에 대해 과세되는데
1월 1일 ~ 12월 31일
1년 동안 받은 월세의 합계금액과
계약할 때 지급받은 보증금에 대해
일정 이율을 곱하여 계산한 간주임대료로 구성되어 있습니다.
다만 모든 주택임대소득에 대해 과세되는 것은 아닙니다.
예외적으로 1세대 1주택을 보유하고 있고
해당 주택의 기준시가가 12억 원 이하인 경우
해당 주택에서 발생하는 월세, 간주임대료 모두 비과세됩니다.
그리고 보증금 또는 전세금에 대해 과세되는 간주임대료의 경우
3주택 이상인 경우에만 예외적으로 과세가 되는 것으로
3주택 미만인 경우에는
보증금, 전세금에 대해 간주임대료가 과세되지 않습니다.
결론적으로
1주택인 경우 주택임대소득은 비과세이지만
해당 주택이 기준시가 12억 원을 초과하는 경우
월세 소득에 대해 과세됩니다.
그리고 3주택 이상인 경우에만 추가적으로
보증금 및 전세금에 대해 간주임대료가 과세되는 것으로
3주택 미만인 경우 보증금, 전세금에 대해
간주임대료가 과세되지 않습니다.
그리고 보증금 및 전세금에 대해 간주임대료를 계산할 때에는
주거전용 면적이 40㎡ 이하 및 기준시가 2억 원 이하인
소형 주택인 경우에는 주택수에서 제외됩니다.
간주임대료 계산할 때
주택수 3개 이상을 판단할 때에는
소형 주택은 주택수에서 제외 처리됩니다.
단 간주임대료 계산할 때에만 제외되니 주의하시기 바랍니다.
그리고 참고로 주택수를 판단할 때는
부부 주택수를 합산하여 3주택 여부를 판단하게 됩니다.
보증금 혹은 전세금에 대한 간주임대료
그럼 이번엔 간주임대료에 대해 설명을 드리면
부부합산하여 주택수가 3주택 이상인 경우
보증금 및 전세금에 대해 간주임대료를 계산하여
소득세 수입금액에 합산하도록 되어 있습니다.
간단하게 계산식을 설명드리면
1년 동안 보증금 금액이 동일하고
1년 임대 기간 중 공실이 없다고 하면….
① 주택에 대한 보증금 및 전세금을 모두 합산하여 계산된 총금액에서
② 3억 원을 차감하고
③ 계산된 금액에서 60%를 곱한 후
④ 국세청에서 고시한 이자율을 곱하여
간주임대료를 계산하도록 되어 있습니다.
예를 들어
3주택의 보증금 합계액이 7억 원이라면
3억 원을 차감한 4억 원에서
60%를 곱하여 계산된
2억 4천만 원에서
이자율을 곱하면 됩니다.
참고로 24년 이자율은 3.5%로
24년 귀속 주택임대소득이라면
240,000,000 × 3.5% = 8,400,000원이 계산되어서
최종 840만 원이 간주임대료로 소득세 수입금액에 합산되게 됩니다.
참고로 꼭 기억하실 것이
보증금 합계금액에서 3억 원 차감하고
또 차감한 금액에서 60%만 간주임대료로 계산된다는 점입니다.
보증금 전액에 대해 간주임대료가 과세되는 것은 아닙니다.
간주임대료 이자율 변천사
그럼 이번엔 간주임대료 이자율이 어떻게 변해왔는지
변천사를 간단하게 설명드리겠습니다.
아시겠지만
국세청에서 간주임대료에 적용되는 이자율을
고시하도록 되어 있습니다.
시중 은행 이자율과 비슷하게 고시하게 되는데
최근 5년간 이자율을 알아보도록 하겠습니다.
|
연도 |
이자율 |
|
2021년 |
1.2% |
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2022년 |
1.2% |
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2023년 |
2.9% |
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2024년 |
3.5% |
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2025년 |
3.1% |
21년, 22년도의 경우
코로나로 인해 거의 최저금리가 적용되어서 그런지
이자율이 1.2%가 적용되었습니다.
그리고 코로나가 정리되면서
시중 금리가 오르는 걸 반영하여
23년도는 2.9%, 24년도는 3.5%로 증가하였고
25년도는 24년도에 비해 소폭 감소한 3.1%가 적용될 예정입니다.
오늘은 25년 주택임대소득과 관련하여
3주택 이상인 경우 필수로 계산해야 하는 간주임대료에 대한
이자율 3.1%에 대해 설명드렸습니다.
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