전세의 월세 전환이 가속화하는 가운데 올해 월세 시장은 ‘같은 상승’이 아닌 ‘완전히 다른 방향’으로 갈라진 모습을 보였다. 서울 핵심 지역의 고가 월세는 가파르게 치솟았지만 중저가 월세는 사실상 제자리걸음을 하며 월세 시장의 양극화가 한층 뚜렷해졌다.
25일 본지가 부동산 정보업체 리얼투데이에 의뢰해 분석한 자료에 따르면 올해 1~10월 전국 상위 10% 평균 월세는 233만 원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(217만 원)보다 16만 원 오른 수준이다. 상위 10%를 제외한 나머지 90%의 평균 월세는 51만 원에서 54만 원으로 3만 원 오르는 데 그쳤다. 같은 기간 월세 시장이 올랐다는 통계 뒤에서 상위와 하위의 체감은 완전히 달랐던 셈이다.
그 결과, 상위 10%와 하위 90%의 월세 격차는 179만 원으로 확대됐다. 지난해(166만 원)보다 격차가 더 벌어지며 월세 시장 역시 ‘부자 리그’와 ‘서민 리그’로 분리되는 흐름이 고착화되고 있다는 평가가 나온다.
올해 1~10월 체결된 고가 월세 거래는 서울 성동·용산·서초·강남 등 핵심 지역에 집중됐다. 가장 비싼 월세 계약은 올해 6월 성동구 성수동 ‘갤러리아포레’ 전용 241.9㎡로, 보증금 1억 원에 월세 4000만 원에 체결됐다. 갤러리아포레는 2008년 분양 당시 3.3㎡당 4535만 원으로 최고 분양가 기록을 세운 곳이며 전용면적 167~271㎡의 대형 평형으로만 구성됐다.
같은 성수동의 ‘아크로서울포레스트’에서도 고가 월세 거래가 잇따랐다. 4월 전용 198.2㎡는 보증금 5억 원, 월세 3700만 원에 계약을 갱신했고, 3월에는 전용 200.7㎡가 보증금 5억 원, 월세 3000만 원에 여러 건 신규 계약됐다.
용산구 한남동에서도 초고가 월세 거래가 이어졌다. 7월 ‘나인원한남’ 전용 206.9㎡는 보증금 10억 원, 월세 3000만 원에 신규 계약됐으며 4월 서초구 반포동에서는 ‘래미안원펜타스’ 전용 182㎡가 보증금 4억 원, 월세 2400만 원에 계약됐다.
초고가 월세 거래는 매년 증가세를 이어가고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울에서 월세 1000만 원 이상 거래는 1~11월 기준 올해 233건으로 집계됐다. 이는 2018년 7건, 2019년 11건을 기록한 이후 △2022년 166건 △2023년 189건 △지난해 192건을 거쳐 7년 연속 최다 기록을 경신한 것이다.
지역별로도 월세 양극화는 뚜렷했다. 송파·영등포·용산·광진 등 선호 지역은 올해 월세 상승률이 가팔랐지만 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등은 미미했다.
송파구는 지난달 기준 월세가 1월 대비 7.7% 올라 서울 자치구 중 상승 폭이 가장 컸다. 이어 영등포(6.9%), 용산(5.8%), 광진(5.5%), 강동(5.1%) 순이었다. 양천구(5%), 성동(4.5%), 서초(3.9%), 마포(3.9%) 등도 오름폭이 상대적으로 컸다.
반면 같은 기간 중랑구는 0.4% 하락해 서울에서 유일하게 월세가 내려갔다. 동대문(1.5%), 금천(1.8%), 도봉(1.9%), 구로(2%), 강북(2.5%), 노원(2.8%) 등도 서울 평균 상승률(3.7%)을 밑돌았다.
송승현 도시와경제 대표는 “정책 흐름이 ‘똘똘한 한 채’로 쏠리면서 자산 상승 기대가 높은 핵심 지역에 수요가 집중되고 그 결과 월세 시장에서도 고가·저가 간 격차가 구조적으로 확대되고 있다”고 말했다.
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