서울 아파트 전세 매물이 급감하면서 전세난 우려가 커지고 있다. 특히 강남권보다 외곽 실수요 지역에서 매물 감소가 더 가파르게 나타나는 모습이다. 신규 입주 물량도 제한적인 만큼, 당분간 외곽 지역을 중심으로 전세난이 이어질 가능성이 크다는 관측이 나온다.
9일 아파트 실거래·매물 집계 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 이날 기준 1만7558건으로 1년 전(2만9403건)보다 40.3% 감소했다.
자치구별로 보면 외곽 지역 감소 폭이 특히 크다. 성북구 전세 매물은 1년 전보다 90.7% 줄어 감소 폭이 가장 컸다. 이어 관악구(-80.7%), 노원구(-78.3%), 강북구(-77%), 중랑구(-76.5%), 도봉구(-73.2%), 동대문구(-72.8%), 강동구(-72.3%), 광진구(-70.7%) 등도 급감했다.
반면 강남권은 감소 폭이 상대적으로 제한적이었다. 송파구는 오히려 43.3% 증가해 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 전세 매물이 늘어난 것으로 나타났다. 서초구는 7.7%, 강남구는 14% 줄어 서울 평균 감소율보다 낮았다.
서울 전세 매물 감소 폭이 극명하게 갈린 외곽지역 전세 거래 구조 차이가 영향을 미친 것으로 분석된다. 최근 서울 아파트 임대차 시장에서 기존 세입자가 계약을 연장하는 ‘갱신 거래’ 비중이 크게 늘었다. 국토교통부 전·월세 신고 자료에 따르면 지난해 서울 아파트 전·월세 거래 가운데 갱신 거래 비중은 약 37% 수준이었지만 올해 2월 기준으로 약 47%까지 상승했다.
특히 이 같은 갱신 거래 증가는 강남권과 학군지 등 선호도가 높은 지역에서 상대적으로 두드러진다. 강남권과 양천구, 용산구, 마포구 등 선호 지역은 기존 세입자가 계속 거주하는 비중이 높아 전세 매물 회전율이 낮은 편이다.
반면 외곽 지역은 세입자 이동이 상대적으로 많아 신규 전세 거래 비중이 높은 시장이다. 기존에는 계약 종료 후 새로운 세입자가 들어오면서 전세 매물이 꾸준히 시장에 공급되는 구조였지만 최근 전세 공급이 줄어들면서 새 매물이 충분히 나오지 못하고 시장에 나온 물량이 빠르게 소진되고 있다. 이 때문에 외곽 지역에서 전세 매물 감소 폭이 더 크게 나타났다는 설명이다.
고강도 부동산 규제도 전세 물량 감소의 배경으로 거론된다. 정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 묶는 ‘10·15 대책’을 내놨다. 신규 주택 매수 시 실거주 의무가 부여되면서 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자 수요가 위축됐다는 평가다. 여기에 수도권 규제지역 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 제한되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 적용되면서 일부 임대인은 전세를 월세나 반전세로 전환하고 있다.
당분간 전세 매물이 빠르게 회복되기는 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다. 서울 공급 물량 자체도 줄어드는 데다 지역별 편차도 크기 때문이다.
직방에 따르면 서울 공동주택 입주 예정 물량은 올해 2만7158가구에서 내년 1만7197가구로 감소할 전망이다. 서울 자치구별 입주 예정 물량은 서초구 5155가구, 은평구 2451가구, 송파구 2088가구, 강서구 1066가구, 동대문구 837가구 순으로 집계됐다.
여기에 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 다주택자가 기존 전세 물건을 매매로 전환하거나 거둬들이는 움직임을 보이고 있다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 전세 매물 감소는 전역에서 나타나는 현상이지만 신규 입주 물량이 부족하고 세입자 이동이 많은 외곽 지역에서 체감 강도가 더 크게 나타날 수 있다”며 “전세 공급 회복이 제한적인 상황이 이어질 경우 외곽 실수요 지역을 중심으로 수급 불안이 당분간 지속될 가능성이 있다”고 말했다.
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