최근 급매물이 급증했던 강남권 아파트의 3월 실거래가가 3%가량 하락할 전망이다. 강남권 아파트값이 한 달 새 3% 안팎 하락한 것은 3년여 전인 2022년 12월이 마지막이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 가격을 낮춘 거래가 지수를 끌어내린 것으로 보인다.
16일 한국부동산원 ‘2월 공동주택 실거래가격지수’ 보고서에 따르면 3월 계약된 서울 동남권 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 2.96% 하락할 것으로 예상됐다. 동남권은 강남·서초·송파 등 강남 3구와 강동구를 포함한 권역이다. 이번 잠정치는 신고 기한이 남아 있어 이달 말까지 추가 거래가 반영되면 최종 수치는 일부 조정될 수 있다.
같은 기간 서울 전체 실거래가 지수가 0.59% 하락한 것과 비교하면 동남권의 낙폭은 이를 크게 웃도는 수준이다. 도심권(-0.45%), 서북권(-0.31%), 동북권(-0.12%)과 비교해도 동남권 아파트 가격이 가장 큰 폭으로 빠졌다.
동남권 아파트 실거래가 지수가 전월 대비 3%가량 하락하는 것은 2022년 12월(-3.4%) 이후 3년 3개월 만이다. 이후 2023년 10월부터 2024년 1월까지도 하락세를 나타냈으나 낙폭은 최대 -1.7%였다. 2024년 3월·12월(-0.2%), 지난해 8월(-0.7%) 등 일부 하락 구간이 있었지만 모두 1% 미만에 그쳤고, 그 외 기간에는 상승 흐름이 이어졌다.
이처럼 강남권 아파트의 실거래가가 크게 내린 건 다음 달 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 가격을 낮춘 급매물이 집중적으로 쏟아진 영향으로 풀이된다. 강남권은 고가 주택 비중이 높아 세 부담이 크고 그만큼 매도 압력이 강할 수밖에 없다. 여기에 고가 주택 규제 강화 기조로 향후 가격 조정 폭이 확대될 수 있다는 인식도 매도 결정에 영향을 준 것으로 해석된다.
급매 중심의 거래가 늘면서 강남권 토지거래허가 신청도 급증했다. 새올전자민원창구에 따르면 지난달 강남구의 토지거래허가 신청 건수는 385건으로 전월(135건) 대비 185.2% 증가해 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 폭으로 늘었다. 같은 기간 서초구는 124건에서 285건으로 129.8%, 송파구는 253건에서 573건으로 126.5% 증가했다.
강남권 주택을 살만한 여력이 있는 수요자가 제한적인 만큼 매도자 우위도 사라졌다. 부동산원의 3월 동남권 매매수급지수는 97.1로 기준선(100)을 밑돌며 매수자 우위가 나타났다. 시장에서 집을 사려는 수요보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미다.
김효선 KB국민은행 부동산수석위원은 “강남 지역은 최근 매수자 우위 흐름이 이어지면서 호가가 점진적으로 조정되는 가운데 실거래가도 하락 압력이 커지고 있다”며 “정책 기조상 초고가 주택은 조정 압력이 커지고 15억 원 이하 중저가 중심으로 수요가 재편되는 모습”이라고 말했다.
아울러 3월 서울 전체 시장에서 시세는 상승세를 유지했지만 실거래가는 하락한 것도 눈여겨볼 대목이다. 실거래가 지수는 실제 신고된 거래를 기반으로 산출돼 시세 중심의 매매가격지수보다 시장의 체감 가격 변동을 보다 직접적으로 반영하는 지표로 평가된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “서울 전체적으로 다주택자들의 심리적 압박이 커지면서 매물이 한꺼번에 출회됐고, 급하게 처분해야 하는 저가 급매물들이 시장에서 빠르게 소화되면서 3월 실거래가 하락으로 이어진 것”이라며 “급매 위주의 거래가 지수를 끌어내린 것으로 볼 수 있다”고 덧붙였다.
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