다산 신도시는 베드타운
분양가 25% 낙찰, 처참한 상가
아파트만 10억 클럽, 상가는 전멸
경기도 남양주 다산신도시 상가 시장이 끝 모를 침체에 빠지며 투자자들의 비명이 커지고 있다.
아파트값은 8호선 연장 개통 호재로 10억 클럽을 회복하며 불장을 보이고 있지만, 상가 시장은 텅 빈 공실과 반토막 난 가격에 상가의 무덤이라는 오명까지 얻고 있다.
12억 분양가가 3억으로, 경매 시장의 비극
다산신도시 내 한 1층 상가(약 10평)가 최근 경매 시장에서 분양가의 25% 수준인 3억 원대에 낙찰되는 충격적인 사례가 발생했다.
해당 상가는 최초 12억 원대에 분양됐으나, 장기 공실과 고금리 부담을 이기지 못한 소유주가 결국 매물을 내놓으면서 세 차례나 유찰된 끝에 주인을 찾았다.
실제로 다산신도시 상가 경매 건수는 2022년 단 1건에서 2024년 65건으로 65배 폭증하며 시장의 위기를 단적으로 보여주고 있다.
하남 미사보다 2배 높은 공실률의 실체
지난해 3분기 기준 다산신도시의 집합상가 공실률은 16.1%로, 경기도 내에서 세 번째로 높은 수치를 기록했다.
이는 공실 문제가 심각하다고 알려진 하남 미사강변도시보다 2배 이상 높은 수준이다.
특히 다산역 인근 초역세권 조차 대로변 1층 상가의 90%가 비어 있는 건물이 존재할 정도로 상황이 처참하다.
상업용지 비율 3.6%, 2기 신도시 평균의 2배
전문가들은 이 같은 공실 대란의 근본 원인으로 구조적인 공급 과잉을 꼽는다.
다산신도시의 상업용지 비율은 전체 면적의 약 3.6%로, 비슷한 시기에 조성된 2기 신도시 평균(약 1.9%)의 거의 두 배에 달한다.
초기 계획 단계부터 상업시설이 너무 많이 배치된 데다, 높은 토지 낙찰가로 인해 분양가까지 높게 책정되면서 임대인과 임차인 모두가 감당하기 힘든 구조가 형성됐다.
8호선의 역습, 상권 뺏어가는 빨대효과
지하철 8호선(별내선) 연장 개통은 아파트값 상승에는 기여했지만, 상권에는 오히려 독이 됐다는 분석이 나온다.
잠실까지 20~30분대 이동이 가능해지면서 지역 내 소비가 일어나는 대신, 주민들이 서울 강남권이나 대형 복합 쇼핑몰로 빠져나가는 빨대효과가 발생하고 있기 때문이다.
월세 50만 원도 안 나가, 끝 모를 하락 전망
임대료를 대폭 낮춰도 세입자를 구하기 힘든 실정이다.
한때 수백만 원을 호가하던 1층 상가 월세가 최근 50~60만 원대까지 떨어졌음에도 문의가 뜸하고, 렌트프리(무상 임대) 조건까지 등장했다.
전문가들은 온라인 쇼핑 확산과 상가 과잉 공급이 맞물린 만큼, 다산신도시 상권이 생활 밀착형 업종 위주로 재편되어 안정화되기까지는 상당한 시간이 더 소요될 것으로 전망하고 있다.
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