출처: 중앙일보
휴대폰으로 숫자를 보다 손가락이 잠깐 멈추는 순간이 있다. 500만원이라고 생각했는데 다시 보니 900만원에 가까울 때다. 숫자 하나의 차이인데 체감은 완전히 달라진다.
서울 재건축 공사비 자료를 보면서 비슷한 느낌이 들었다. 몇 년 사이 오른 정도라고 생각하기에는 상승폭이 꽤 컸다. 서울 정비사업 평균 공사비는 2021년 3.3㎡당 578만원에서 2025년 890만원까지 올라왔다.
4년간 공사비 54% 상승
출처: 머니투데이
890만원이라는 평균도 부담스럽지만 올해 개별 사업장은 이미 그 위를 보고 있다. 목동 주요 재건축 단지가 3.3㎡당 950만~990만원 수준의 예정 공사비를 제시했고, 목동6단지는 DL이앤씨를 시공사로 선정하면서 총공사비가 약 1조2868억원 규모가 됐다.
여의도 광장아파트 38-1구역은 예정 공사비가 3.3㎡당 1590만원까지 올라갔다. 다만 이 단지는 최고 52층에 고급화를 추진하는 사업장이라 서울 전체의 기준처럼 볼 수는 없다. 중요한 것은 1000만원에 가까운 공사비가 더 이상 일부 사업장에서 낯선 숫자가 아니라는 점이다.
336곳 중 공사 중 32곳
출처: TBS
개인적으로 더 신경 쓰이는 숫자는 따로 있다. 서울에서 300가구 이상을 공급하는 정비사업지 336곳 가운데 실제 공사가 진행 중인 곳은 32곳이다.
물론 나머지 사업장이 모두 공사비 때문에 멈춘 것은 아니다. 보상 문제와 조합 갈등, 이주비와 금융규제처럼 원인이 다양하다. 하지만 공사비가 높아질수록 조합이 맞춰야 할 사업성의 기준도 올라간다.
결국 일반분양 수입으로 비용을 충분히 흡수하지 못하는 지역에서는 조합원 분담금 부담이 커질 가능성이 있다. 같은 공사비 상승이라도 분양가가 높은 핵심지역과 그렇지 않은 지역이 받는 충격은 다를 수밖에 없다.
용적률보다 중요한 사업성
출처: 동아일보
서울시도 손을 놓고 있는 것은 아니다. 법적상한 용적률 확대와 각종 인센티브를 통해 사업성을 높이고 공급 속도를 끌어올리는 정책을 추진하고 있다.
다만 용적률이 올라가 일반분양 물량이 늘어도 공사비와 금융비용이 동시에 상승하면 늘어난 수익 일부가 다시 비용으로 빠져나간다. 그래서 앞으로는 용적률 숫자만 보는 것보다 실제 분담금과 공사비 협상 결과를 함께 봐야 한다.
공급 부족 역시 단정할 단계는 아니다. 한국부동산원과 부동산R114는 2026년 7월부터 2028년 6월까지 서울 공동주택 입주 예정 물량을 약 4만9668가구로 전망했다. 결국 중요한 것은 현재 추진 중인 정비사업들이 얼마나 빠르게 착공 단계로 넘어가느냐이다.
출처: 파이낸셜뉴스
처음에는 평당 1000만원이라는 숫자가 가장 눈에 들어왔지만 자료를 찾아볼수록 더 중요한 것은 그 뒤에 있었다. 높은 공사비가 사업 지연과 분담금 증가로 얼마나 연결되는지가 핵심이다.
개인적으로 앞으로 서울 재건축을 볼 때는 집값보다 착공 사업장 수와 실제 계약 공사비를 먼저 확인할 생각이다. 기대감으로 공급되는 집은 없다. 결국 공사판에 타워크레인이 올라가야 실제 공급이 시작된다.
참고 및 출처 자료
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